O Banco Central lançou a Resolução 4598 que permite a emissão da LIG (Letras Imobiliárias Garantidas) por instituições financeiras.
A medida já era esperada pelo mercado e nada mais é do que um título de crédito que incorpora os chamados covered bonds (instrumentos de financiamento de longo prazo).
Os covered bonds são usados na Europa e funciona como um sistema de crédito sujeita a supervisão pública e com regulamentação especifica. Os investidores podem ter uma carteira de créditos (cover pool).
Do lado das instituições, elas precisam manter os ativos suficientes para satisfazer os interesses dos investidores a qualquer momento.
Separamos vários itens para você entender como a LIG vai funcionar no Brasil. Leia e descubra como ganhar dinheiro com essas letras.
1 – Papel Esperado desde 2015
A LIG estava na gaveta desde 2015, quando foi sancionada na Lei 13097, pensando em um juro mais baixo. Antes, tinha sido autorizada pela Medida Provisória 656, em 2014, aprovada pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).
Michel Temer propôs a Medida Provisória 775 e agora ela já pode ir ao mercado financeiro.
Nelson de Souza é vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal e diz que a diversificação de fontes para o financiamento imobiliário é bom para o mercado de capitais – logo, a Caixa apoia a LIG.
2 – Papel de Longo Prazo
A LIG será usada para captar recursos de longo prazo, oferecendo ao investidor a garantia dos ativos do banco emissor e também a do “pool” de créditos, que ficam separados dos outros ativos do emissor.
Logo, se o banco quebrar, os investidores estarão segurados por ter preferência em relação aos demais credores da instituição.
Gilberto Duarte de Abreu Filho é presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Ele diz que essa classe de ativos é a mais segura que se pode ter – “é quase um ativo inquebrável”.
A análise que o banco faz dos riscos também ficará mais criteriosa, inclusive com a atenção especial aos testes de estresse. A ideia é ter um “rating” bom e saudável.
“O título conta com a segurança da emissora, que é uma instituição financeira, e com a garantia de uma carteira de ativos. Essa particularidade da LIG poderá ser um atrativo para os investidores”, disse Luciano Sobroza, da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).
3 – Juros Baixos e Tempo Longo
A LIG aconteceu em um momento em que a Taxa Básica de Juros, Selic, está em queda. Isso faz com que os recursos financeiros para o setor imobiliário sejam significativos.
Somado à isso, a taxa de juros é importante para alavancar os papéis.
“A decisão de entrar no mercado vai depender dos juros. Se a LIG sair por um IPCA e mais 4%, poderá ser rentável. Se chegar no incorporador com até 1,5 ponto percentual, fará parte do nosso portfólio”, diz Leonardo Correa, a MRV Engenharia.
Os prazos ainda serão definidos. Mas, preveem que a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) ficará com os títulos mais curtos, de até 5 anos, enquanto o CRI (Créditos de Recebíveis Imobiliário) ficará no médio prazo e enquanto a LIG deve ter prazo de até 15 anos.
“Ao longo dos anos, as LCIs, terão custo operacional é baixo e tem vantagens fiscais. Portanto, isso deve permanecer ainda com as LIGs chegando ao mercado”.
4 – Investimento Rentável
Para os especialistas, a LIG é diferente do que os brasileiros estão acostumados a ver – ainda que seja mais complexo, a opção é totalmente viável para o desenvolvedor imobiliário que precisa correr atrás do crédito.
Helena Mazzaro Peres é uma das pessoas que entendem do assunto. Ela diz que a opção é mais atrativa para quem quer capitalizar sem aumentar a dívida.
“Os estrangeiros estão com apetite, mas querem algo sólido. Os aportes e as novas tecnologias serão itens exigidos”.
5 – LIG e Poupança
Paulo Caffarelli, que é presidente do Banco do Brasil, disse que as LIGs pode melhorar a atual estrutura de funding das instituições financeiras.
Para ele, o novo investimento vai atingir principalmente o Banco do Brasil, que detém 90% dos recursos da caderneta de poupança.
“As LIGs serão um complemento de funding para o sistema financeiro brasileiro. Todos os bancos enfrentam a escassez de recursos para atender à demanda existente no crédito imobiliário”, afirmou.
Fundos de Investimentos Imobiliários
Se você quer investir dinheiro no setor imobiliário com segurança, também tem que conhecer os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), leia!
A melhor explicação é aquela que diz que esses fundos funcionam como grandes condomínios que investem em ativos imobiliários, sendo a maioria físicos e dos mais diversificados segmentos, como salas comerciais, shoppings centers, apartamentos, prédios, loteamentos.
Uma parte desse ativo é de títulos, como as letras de crédito imobiliário. E, como as ações das grandes empresas, eles são negociados na Bolsa de Valores – por isso, é considerado de renda variável.
Erika Lacreta é gerente de representação institucional da Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e diz que este tipo de fundo é indicado para pessoas físicas que querem investir no mercado imobiliário sem precisa, necessariamente, comprar um imóvel.
Isso daria muito trabalho – como falamos no início do texto, com inquilinos, reformas, impostos, registros e outros compromissos.
“Existem diversos tipos de fundo imobiliário, portanto é importante que o investidor verifique aquele que melhor se adequa às suas necessidades. Lembrando que esse é um produto de longo prazo, logo, para obter ganhos, ele não pode ter pressa em resgatar”, diz Lacreta.
Como Investir em Fundos Imobiliários
Normalmente, o investimento inicial é muito menor do que um imóvel físico, claramente. Isso porque toda compra é feita através de cotas. Para investir, o investidor precisa contratar o serviço de um banco ou de uma corretora, que fará a intermediação.
André Luzbel é sócio da Bahia Partners e diz que existem fundos imobiliários com cotas a partir de 100 reais.
O mercado dispõe de uma variedade de fundos, por isso, torna imprescindível estudar e conhecer bem os fundos antes de comprar as cotas.
“É preciso saber que perfil de fundo imobiliário lhe agrada mais. Se quiser maior segurança, são indicados fundos que investem em aluguel de agências bancárias, por exemplo. Se quer arriscar mais, pode buscar loteamentos e shoppings centers, mais arriscados porque têm um mix de varejo”, orienta.
Quanto aos riscos, eles são muito parecidos com os de qualquer imóvel – vacância, inadimplência e a própria depreciação dos bens.
Se comparado os aluguéis e imóveis físicos, dá para imaginar como se o proprietário precisasse negociar todos os dias o valor do aluguel com o inquilino. Porém, nesse caso de fundos, os riscos são diluídos pelo número de imóveis diferentes que são negociados.
Outro ponto importante é que a gestão do negócio é feita por profissionais (que devem ser qualificados para tal função). Assim, você não precisa lidar diretamente com os assuntos, apenas gerenciar os lucros – pagos mensalmente.
Joel Gomes é um investidor de fundos imobiliários há mais de 1 década. Ele diz que optou pelos fundos como alternativa às ações de empresas e, principalmente, pela possibilidade de gerar uma renda mensal como valor investido.
“O fundo imobiliário sofreu muito pouco na crise, como a maioria dos fundos. Como são feitos de uma cesta de imóveis, tem vários prédios diferentes, o impacto da vacância não acontece como nos prédios fixos. Como tem uma grande quantidade de imóveis no fundo, a perda de um ou dois não impacta o seu caixa”, diz Gomes.
Sobre escolher o melhor fundo imobiliário, Joel diz que existem muitos sites que dão informações relevantes, como em fóruns de discussão, entre outros.
“Não precisamos ser engenheiros para avaliar um imóvel para comprar, não precisamos ser economistas para avaliar um fundo imobiliário. Precisamos entender os riscos e assumir os riscos, assim como para comprar um imóvel físico”, diz Fabrício Tota.
Gostou? Conheça mais sobre os FIIs e veja como ganhar dinheiro com eles!
Com informações do Infomoney e Griclub
