Se olharmos para trás, na nossa história de investimentos financeiros, é muito comum vermos pessoas que se dedicavam a construir casas para alugar – a ideia era viver com os rendimentos que os aluguéis proporcionavam.
Agora, passados alguns anos, será esse tipo de investimento continua sendo vantajoso? Ainda vale a pena alugar imóveis para viver com os lucros? A crise influencia esse tipo de ativo? Quais as melhores recomendações financeiras para os imóveis?
Vamos te ajudar a encontrar todas essas resposta, mas antes vamos entender como funciona o imóvel como sendo um investimento financeiro. Acompanhe!
O Imóvel como Investimento Financeiro
Se existe um lado bom em ter um imóvel para alugar é que ele é um bem físico – isso dá segurança, ao menos é o que parece. Na real, culturalmente, quanto mais imóveis temos em nosso nome, maior é o nosso poder financeiro, não é?
Bem, isso foi real, hoje não é mais.
O conforto psicológico de ter um bem palpável como uma reserva de valor não está aquém dos investimentos financeiros de outras modalidades.
Existem muitos pontos a se pensar sobre ter um imóvel como ativo financeiro, considere:
- Localização,
- Valor do Imóvel,
- Valor do Aluguel,
- Tendência de Valorização ou Depreciação,
- Vagas na Garagem,
- Banheiros, Tamanho, Estrutura,
- Vacância (existem pessoas para alugar).
Portanto, ainda que possa ser uma boa opção de ativo, os imóveis precisam ser muito bem analisados na hora de serem comprados – em toda cidade existem regiões decadentes assim como períodos de vacância.
O Mercado Imobiliário no Brasil
Houve no Brasil, recentemente, uma política de incentivos e financiamentos imobiliários feitos pelo Governo Federal que trouxe uma valorização dos preços dos imóveis. O acesso à casa própria foi feita junto com um plano de concessão de crédito.
A se considerar, antes da crise de 2008 nos Estados Unidos, o mercado brasileiro teve um crescimento de 121% e, para quem tinha imóveis, essa foi uma ótima época, com alta demanda e rendimentos ainda melhores.
Como Lucrar 1 milhão de reais em 10 anos com imóveis?
Com a crise econômica, a demanda por imóveis caiu e as ofertas de crédito diminuíram. A taxa de vacância, que mede o número de imóveis disponíveis para locação e venda, chegou a 20% em São Paulo.
“Com isso, quem destinou o imóvel para aluguel se viu obrigado a baixar muito o preço, recebendo menos do que a prestação que pagava pelo imóvel”, afirmou a Concórdia Corretora.
Entre os anos de 2015 e 2016 houve uma retração de 50% no mercado imobiliário.
Além disso, para comprar um imóvel no Brasil você tem duas opções. Confira as duas opções!
1 – Comprar um Imóvel à vista por 300 mil reais
Aí você conseguiria aluga-lo por, no máximo, 1,5 mil reais. E esse valor precisaria descontar ainda a taxa imobiliária e do imposto de renda.
Por outro lado, em um bom CDB, que é um investimento de baixo risco, você teria um rendimento de, pelo menos, 0,8%, o que renderia 2,4 mil reais de um total de 300 mil reais, já descontados os impostos.
2 – Financiamento de um Imóvel
Nesse caso, a situação é um pouco mais intensa.
No geral, um apartamento de 600 mil reais com 120 de entrada, daria um financiamento de parcelas de 6 mil reais por 30 anos.
É quase impraticável essa compra financiada para alugar o imóvel. Principalmente a se considerar itens como IPTU, condomínio e outras complicações de manutenção.
Comprar Casa é para Otário! Será mesmo?
Vamos imaginar, então, um financiamento de uma casa de 300 mil reais.
Então são 3 mil reais por mês. Se você vai alugar ao invés de financiar, pensa comigo, se você está disposto a financiar um imóvel de 300 mil, a conta serve para qualquer valor, você está disposto a pagar 1,5 mil reais e vai te sobrar 1,5 mil reais, você concorda?
O que você faz com esse 1,5 mil reais que sobrar? Você investe! Ao invés de você botar esses 3 mil na parcela do financiamento, você pega 1,5 mil bota no aluguel e os outros 1,5 mil você investe.
Um aumento de juros de 1% ao mês, sendo uma Renda Fixa e uma inflação calculada aí em 7% ao ano. Em 14 anos, você consegue juntar os 300 mil, aí você vai lá e pum! Compra o imóvel à vista, mesmo morando de aluguel.
As pessoas falam assim “Mas se eu morar de aluguel não vai sobrar dinheiro”.
Sobra sim! Sobra metade do valor do aluguel porque o financiamento é 1% do valor do imóvel e o aluguel e 0,5%.
O problema é que você vai ter que pegar os mesmos 3 mil que você gastaria no financiamento e investe 1,5 mil e os outros 1,5 mil paga o aluguel. E, ao final de 14 ou 15 anos, você vai ter os mesmos 300 mil e vai conseguir comprar o imóvel à vista, mesmo pagando aluguel por 14 anos.
Entendeu essa lógica? Está tudo explicadinho no vídeo abaixo, acompanhe:
https://youtu.be/TFmMYd7FvJw
Simulação Real do Aluguel dos Imóveis
No Rio de Janeiro é que está a melhor taxa de retorno de aluguel de imóveis residenciais – 5,13% ao ano, de forma bruta.
Imagine um rendimento mensal de 1,3 mil reais de aluguel com casas líquidos de IR. No ano, a soma daria algo em torno de 15,6 mil reais de rendimento.
A se considerar isso, temos então uma casa que vale em torno de 304 mil reais no mercado.
Pegamos esse valor total da residência e investimentos em uma aplicação do governo federal, atrelada à taxa Selic, que está em 8,75% ao ano.
Ao final de 12 meses, então, teremos um rendimento de 21,2 mil reais líquidos.
Claro que as coisas não são tão simples assim, mas essa simulação é apenas para mostrar que nos dias de hoje alugar imóveis para viver com o lucro deles pode não ser a melhor opção financeira para você.
E, como estamos falando em imóveis, vamos apresentar outra forma de ganhar dinheiro com investimentos, que também tem a ver com o mercado imobiliário, só que é bem mais prático do que alugar imóveis, confira!
“Investindo em Renda Fixa você não terá problemas pelo contrato de aluguel e nem precisará arcar com os longos períodos de vacância enquanto o imóvel está vazio”, diz a Corretora de Valores Concórdia.
Motivos para Não Investir em Imóveis
Uma casa não gera lucros! Pronto, esse seria um motivo suficiente para você não fazer essa bobagem. Por que não gera lucros? Oras, porque só gera gastos.
Pega o lápis e o papel aí… Vamos lá: Valor do Condomínio, IPTU, Água, Luz, Reformas… Bom, melhor parar né, porque em uma dessa vai que o chuveiro queima.
A valorização, ela realmente existe? Não! Sabe por quê? Bem, esse é um assunto para mais tarde, no fim do texto, mas vamos te contar bem rapidinho para você não ficar muito curioso.
É assim ó: você compra um apartamento hoje de 200 mil reais. Até aí tudo bem, né? Então, daqui há um tempo ele valoriza e vai para 300 mil reais. Aí você vai cair matando e dizer que lucrou 100 mil reais. E você está certo.
Só que, como falamos, tem um jeito muito mais fácil de conseguir ganhar ainda mais dinheiro.
Pensa cá comigo: você pega esses 200 mil reais e investe em alguma aplicação, sei lá, vamos citar a LCI, por exemplo, que não tem nem Imposto de Renda. (Conheça um pouco mais sobre a LCI e a LCA).
Então, você deixa seu dinheiro lá, esses 200 mil, investidos pelo mesmo tempo que você deixou o apartamento para valorizar.
Tenho certeza que seu lucro será maior e DETALHE: você não precisou pagar IPTU, nem limpeza, nem condomínio, nem nada. Você só investiu! É simples, não é?
Por sinal, você sabe o que é Liquidez? É uma coisa que o imóvel não tem. Rs Porque quando você compra um imóvel, você paga um valor. Depois, para vender, é um sufoco tremendo. Precisa achar comprador, e quando acha, ele quer pagar bem menos do que vale.
E tem toda a burocratização das papeletas, assina aqui, assina ali, leva no cartório, vai e vem. E, bem, se você conseguir vendê-lo, considere-se uma pessoa de sorte.
Bem, outro motivo: se o imóvel for financiado, então, ele só será seu, de fato, quando você pagar o último boleto. Em contrário à isso, ele será de quem te emprestou o dinheiro. Contra fatos, não há argumentos.
Ah, e ouvimos falar por aí né, de que se você atrasar 3 parcelinhas… Então, já começa a perder os seus direitos sobre o financiamento. É bem complicado.
O financiamento só é bom para quem está emprestando dinheiro e nunca para quem está pagando. Isso vale para qualquer lugar do mundo e para qualquer área. Não tem segredo! Entenda isso: Serviços, Taxas, Pacotes, Contas Grátis, Gerentes… Veja um Guia Completo de como se comportar com o seu banco!
Mesmo que queria muito um imóvel, que seja o seu sonho de consumo e a sua realização pessoal, faça isso com consciência porque, sejamos sinceros, não é pagando juros para um banco por 30 anos que seu sonho não terá grandes chances de se tornar um pesadelo.
“Ah, mas eu não tenho dinheiro para comprar à vista”.
Então, se você, provavelmente, dará uma baixa entrada no financiamento. O resultado? Parcelas altas e com juros altos. Se você está pagando juros, nem preciso comentar o quanto de dinheiro você está perdendo, não é?
Os Fundos Imobiliários
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são opções para todo investidor que quer gerar renda – eles aplicam recursos em todo tipo de negócio da base imobiliária, a partir do desenvolvimento até edifícios prontos.
Normalmente, o patrimônio de um fundo imobiliário pode ser formado por vários imóveis.
Essa é a melhor forma de explorar o mercado imobiliário sem os mesmos riscos de comprar um imóvel para locação – com a queda da Selic, esses fundos podem ser boas alternativas para diversificar investimentos financeiros.
Confira algumas características dos FIIs.
Isenção do Imposto de Renda
Esses investimentos são livres dos impostos da Receita Federal para as pessoas físicas.
Isso vai acontecer, no entanto, se o cotista não tiver mais do que 10% das cotas totais, se o fundo não tiver menos do que 50 cotistas e se as cotas forem negociadas em bolsa ou no balcão organizado.
Acesso aos Fundos Imobiliários
Em termos de acesso, existem grandes empreendimentos que operam com o conceito de cotistas, permitindo investimentos que eram inatingíveis, tais como hospitais e prédios comerciais de grande porte.
Por outro lado, os pequenos investidores também ganham quando o assunto é acessibilidade, já que as cotas partem de valores de 1 mil reais.
FIIs na Carteira de Investimentos
A praticidade para comprar ou vender um imóvel é o que faz dos fundos uma grande opção aos investidores que gostam do mercado imobiliário. As cotas estão disponíveis na B3 e funcionam sem burocracia.
Além disso, por operar na bolsa, essas aplicações são totalmente transparentes.
E, por fim, como são cotas, esses fundos faz com que o investidor possa alocar recursos em vários tipos de imóveis, como prédios ou galpões.
Investimentos Imobiliários Atrativos em 2017
O ano está voltado para a continuidade da queda da Selic, que tem projeção para ficar em 7,5%. E, considerando isso, os fundos pagam rendimentos justamente atrelado à essa taxa.
Na média, os FIIs têm distribuído 0,75% nos últimos meses, frente ao CDI líquido que é de 0,68%, considerando o Imposto de Renda.
Conforme o Boletim do Mercado Imobiliário, que é lançado pela B3, em julho a maior fatia dos investidores em FIIs foram de pessoas físicas, com quase 85%.
O volume total do estoque acompanhou o mesmo tipo, com 77%.
“Os fundos imobiliários se destacam para este público por serem bastante acessíveis e apresentarem vantagens em relação ao aluguel de um imóvel, como a possibilidade de diversificação por tipo e região”, afirmou o gerente de investimentos da Concórdia Corretora, Mauro Mattes.
IFIX – o Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário
O IFIX mede a cotação de 74 fundos e apontou uma alta de 24% no último ano.
Para Mattes, o atual momento é de oportunidades para os investidores, levando em conta a “tendência de mais queda de juros”. Os fundos se tornam, portanto, mais atraentes.
Simulação entre Investir em um Imóvel (Pagar Juros) e Investir no Mercado Financeiro (Receber Juros)
Afinal, vamos voltar a falar do financiamento para você ver quanto perde de dinheiro. Vamos supor números mais altos para você ter uma ideia um pouco melhor.
Um apartamento de 500 mil reais, sendo uma entrada de 30%, ou seja, 150 mil reais. Então, você vai financiar um valor de 350 mil reais no banco com taxa de 9,8% ao ano e um prazo de 420 meses (35 anos).
Conforme a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a 1ª parcela será de pouco mais de 3,5 mil reais. E, ao término do pagamento, você terá desembolsado mais de 926 mil reais. Daria para comprar quase 2 apartamentos iguais esse aí.
Mas, afinal, esse valor é apenas sobre os 350 mil que você pegou emprestado, fora os seus 150 mil de entrada. Assim, seu desembolso total passou de 1 milhão de reais, simplesmente, o dobro!
E o contrário?
Vamos usar os juros compostos à seu favor. Aqueles 150 mil de entrada que você já tem, você vai aplicar, somado com os 3,5 mil reais mensais que é valor da parcela que você terá que pagar todos os meses, também.
Supondo uma rentabilidade média de 1% ao mês, por 10 anos, você acumularia mais de 1,3 milhão de reais. EM 10 ANOS e não 35, ok?
Em um, você gasta 1 milhão de reais em 35 anos e no outro você lucra 1,3 milhão de reais em 10 anos. Qual você acha mais compensador?
Para concretizar essa ideia, qual é a nossa dica, então: Você mora de aluguel nos primeiros anos da sua vida familiar até que consiga ter um bom patrimônio.
Depois, quando já puder dividir o seu dinheiro em 2 partes, você usa a 1 para comprar um imóvel à vista e a outra parte, você reinveste. É importante reinvestir sempre para nunca perder esse poder da multiplicação dos juros, ok?
Na verdade, quando você conseguir fazer isso, você vai ter atingido o ápice, vai ter chego á sua independência financeira. E aí, você poderá ser considerada uma pessoa bem sucedida. E isso, como vimos, sem ter que ter muitos imóveis no seu nome, recebendo aluguel.
Aliás, meus amigos, você lembra-se daquele conhecido seu que vive de aluguel, então…
Depois que você conseguir esse êxito, converse com ele, fale sobre negócios e veja como estão os imóveis deles, que, com certeza, vão precisar de reformas, vão sofrer com a inflação e todo esse tipo de coisa.
Acredito que tenha ficado claro porque investir em imóveis não é um bom negócio, né?
Curiosidade – Crowdfunding Imobiliário
Recentemente foi divulgado o financiamento para a construção de um prédio residencial que contará com remunerações periódicas.
A novidade é da empresa gaúcha Urbe.me, que aceita cadastros online e, a partir daí, escolhe o projeto imobiliário para que você transfira os seus recursos. Não há custo, exceto o Imposto de Renda que já é retido na fonte.
O investidor vai sendo remunerado conforme a comercialização de unidades do edifício. A incorporadora é responsável pela comercialização e construção as unidades.
Trocando em miúdos, essa é uma alternativa aos Fundos Imobiliários, e, por ser novo e ainda de pouco conhecimento, não é um investimento tão popular.
Para diminuir os riscos, o fundador do projeto afirma que é feita uma rigorosa análise para aceitar o financiamento. “Fazemos uma série de análises antes de colocar o projeto no ar, verificamos se o projeto é viável e se faz sentido, e também se ela tem o know-how”.
Os Fundos DI são uma excelente alternativa para os investidores que tem o dinheiro investido em CDBs (Certificado de Depósito Bancário) com liquidez diária, já que a maioria dos bancos não oferecem pagamentos perto do 100% do CDI (Certificado de Depósito Interbancário).
Entenda que liquidez diária significa que o investidor pode resgatar o seu capital a qualquer momento sem prejudicar a taxa de retorno. Leia: Fixa dos Fundos DI e as 3 Melhores Vantagens!
XP Investimentos lista 5 Fundos Imobiliários para o Longo Prazo
A carteira recomendada dos fundos imobiliários se manteve na XP Investimentos.
A corretora de valores deu maior ênfase à compra do CBFF11 elevando o ativo para 30%. “Apesar de continuarmos com a visão construtiva para os demais fundos, acreditamos que existe um potencial maior de curto prazo nos referidos fundos sob gestão do BTG Pactual”.
A XP também lista a melhora da performance do BC Fundo (BRCR11), que tem uma receita adicional vinda da exploração da publicidade.
A carteira recomendada de fundos imobiliários da XP teve alta de 2,25% desde julho, quando foi criada.
Veja o portfólio:
Empresa Peso
- TB Office (TBOF11) 12,5%
- BTG Pactual (BRCR11) 30%
- Cyrela Thera Corp (THRA11) 12,5%
- VBI FL 4440 (FVBI11) 20%
- BTG Pactual FoF (BCFF11B) 25%
WhatsCall Research recomenda Cotas de FIIs
Outra recente notícia sobre o mercado imobiliário é sobre a recomendação de cotas do fundo de investimento imobiliário RB Capital Renda II (RBRD11).
“A rentabilidade deste fundo não pode ser acompanhada considerando a distribuição mensal, pois um dos contratos de locação é pago anualmente. O acompanhamento deve ser feito com base na distribuição anual, para ser uma avaliação mais correta do retorno com os rendimentos”.
A frase acima é da Catarina Pedrosa, analista da WhatsCall.
Ela diz que os FIIs têm obrigação de distribuição semestral 95% dos resultados obtidos, com base no caixa.
O RB Capital Renda II é composto por quatro galpões com contratos “built to suit”.
“Caso haja vacância e o espaço tenha que ser locado novamente, acreditamos que os valores obtidos serão bem menores do que os cobrados atualmente, o que reduzirá o rendimento do fundo no futuro”, afirmou Pedrosa.
Veja o que pensa a MRV, maior incorporadora do Brasil e que é focada na venda de imóveis para famílias de baixa Renda
“Nós vimos um ano desafiador, com os bancos sendo muito duros na concessão de crédito. Mas, ao mesmo tempo, uma demanda que não caiu. As pessoas continuam procurando imóvel de baixa renda para comprar”, disse Eduardo Fischer, presidente da MRV.
Em entrevista ao G1, ele comentou que as famílias mais pobres continuam buscando imóveis mesmo em meio à crise. Listamos 10 pontos importantes na voz do executivo, veja!
1 – Por mais que tenha uma crise aguda acontecendo, com o desemprego muito alto, o ano acabou não sendo tão ruim assim (para a MRV) porque a gente tem uma discrepância grande entre demanda e oferta em habitação popular no Brasil.
Nós vimos um ano desafiador, com os bancos sendo muito duros na concessão de crédito para o cliente. Mas ao mesmo tempo uma demanda que não caiu. As pessoas continuam procurando imóvel de baixa renda para comprar.
Foi um ano desafiador, mas surpreendente porque a gente consegue ver o tamanho da demanda por imóveis de baixa renda no Brasil.
2 – A partir do momento que você vê o cenário macroeconômico melhorando, a confiança melhora e traz as pessoas de volta para o mercado para procurar e investir em imóveis.
E também, do lado do financiamento, à medida que você tem uma redução da taxa de juros, com os bancos mais predispostos a conceder crédito, não tão duro e tão rígido como hoje, você tem um cenário mais otimista.
Eu olho 2017 com muito mais otimismo do que eu olhava 2016. A minha perspectiva para 2017 é boa.
3 – Então eu não vejo o desemprego como sendo uma variável muito relevante. Principalmente porque a partir de 2017, mais precisamente no fim de 2017, a gente deve ver o cenário melhorar. E existe um cenário mais otimista ainda para 2018.
É uma variável importante, mas o nosso negócio específico não sofremos muito. A demanda por imóveis de baixa renda é muito maior que a oferta.
Renda Fixa é mais atraente que imóveis
4 – O fundo de garantia é uma ferramenta importantíssima nessa equação. O fundo está equilibrado e ele consegue atender essa família em habitação em condições muito vantajosas, com taxa de financiamento baixas e subsídio para a família, dando condições para ela adquirir o imóvel.
Então isso me dá a segurança para olhar para frente e pensar que ainda é hora de investir, porque uma hora isso vai passar e essa demanda não vai diminuir. Pelo contrário, ela vai crescer.
5 – Você tem que olhar para o mercado imobiliário e separar dois segmentos. O de baixa renda, que é onde a MRV atua, e o de média e alta renda.
Esse movimento (de queda de preço) ocorreu muito fortemente no segmento de média e alta renda. Tivemos um crescimento muito grande nos preços nos últimos anos e agora com a queda da demanda você tem um ajuste.
Na baixa renda, quando você olha para a evolução dos preços dos imóveis, vê que ele foi muito em linha com a inflação. Os imóveis de baixa renda não subiram tanto quanto subiram os de média e alta renda (no passado).
Então esse imóvel não cai de preço, porque ele também não subiu tanto de preço. A curva vai continuar na minha visão, para a baixa renda, com preço evoluindo com a inflação.
6 – Realmente, em 2009, 2010, tivemos um crescimento do custo muito grande, seja de mão de obra ou de materiais. Mas desde 2015 você enxerga essa curva no sentido contrário.
Os custos de material vêm caindo mês e a mês e a mão de obra hoje é mais qualificada, mais produtiva e consequentemente, custa menos.
A linha de custos foi muito favoravelmente impactada em 2015 e 2016, talvez isso seja o único ponto de positivo da crise. Isso reequilibrou a nossa matriz de custos e hoje estamos em uma situação muito boa.
E, pela situação econômica do Brasil e do setor, ainda há margem para que os custos caiam ainda mais, especialmente o de materiais de construção.
7 – Por mais que o Minha Casa Minha Vida tenha sido uma bandeira do governo Lula e Dilma, com a transição do governo nada mudou. O programa continua funcionando. Eu enxergo o Minha Casa Minha Vida continuando em 2017 e 2018, sendo um projeto de estado e não de governo.
8 – Eu não vejo razão para que isso pare, seja com o nome Minha Casa Minha Vida ou não. Isso é interessante demais para a sociedade como um todo porque resolve um grande problema que é a escassez de habitação.
A falta de habitação gera uma série de outros problemas. Além do que o programa é sustentável, calçado no fundo de garantia.
E, para o governo, os impostos gerados superam em muito a verba que o Tesouro Nacional coloca no programa. Não faz sentido parar o programa. Essa não é uma preocupação que eu tenha.
9 – Nós temos um cenário de demanda grande e não deixamos de lançar nada por conta da crise. Eventualmente se em uma praça especifica tem dois produtos lado a lado eu escalono esse lançamento.
O mais difícil é ter o produto pronto para ser lançado. A nossa gestão de estoque não é tão simples. Você tem que comprar um terreno e prepará-lo para ser lançado, com aprovações, etc, e isso demora dois ou três anos. O principal desafio é esse.
10 – A gente enxerga que tem uma demanda enorme no país por habitação de baixa renda e vê uma oportunidade de crescimento absorvendo melhor os mercados onde a gente já atua.
Então tem mercados em que eu já estou algum tempo mas tenho um número de lançamentos anual que é menor que o potencial.
Nos últimos dois anos a gente fez um investimento pesado na compra de terrenos para preencher essa lacuna. Em 2017, eu enxergo a gente com potencial de lançar mais do que a gente fez em 2016 e 2015.
Analise todas as opções
Sempre, em qualquer ocasião, permita-se analisar todas as possibilidades antes de tomar qualquer decisão, seja para comprar um imóvel ou investir no mercado financeiro.
O equilíbrio é fundamental para evitar gastos (e dores de cabeça) desnecessários. Para tudo na vida, é preciso ter projetos e planejamento, pensando sempre no curto, médio e longo prazo.
Você já sabe quais seus objetivos?
O ideal é sempre ter um orçamento que faça sobrar dinheiro para que ele seja investido. Essa é a melhor forma de aumentar de patrimônio, não tem segredo.
O maior equivoco dos brasileiros é gastar mais do que ganha. No fim das contas, não existe pessoa pobre, porque, se ela ganha algum salário, ela tem o poder e a autonomia de fazer esse dinheiro se multiplicar, basta ter consciência e técnica para isso.
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Com informações do Infomoney, ADVFN e dinheiropraviver
