Vale a pena investir em imóveis de leilão para ganhar dinheiro?

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Um leilão de imóveis funciona de forma bastante simples: um bem é colocado em destaque por, no mínimo, metade do seu valor de mercado. A partir daí, surgem os interessados. Quem der o lance maior, torna-se vencedor.

Obviamente, que tudo vai depender de uma série de fatores: mas, de fato, é possível que um imóvel seja comprado por um valor bem abaixo do preço praticado no mercado.

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Imagine um apartamento que tenha valor de 300 mil reais, então, você poderia comprar por 200 mil…

Isso é uma vantagem financeira, não há como discordar.

Só que em se tratando de investimentos financeiros, de mercado financeiro, de ganhar dinheiro de verdade, será que essa é uma boa forma de conseguir isso? Essa é uma aplicação segura, tem respaldo jurídico, vale a pena?

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As respostas estão no decorrer deste artigo. Listamos vários tópicos e vamos começar por explicar como funciona um leilão de imóveis, aliás, para um bem sair por um preço tão baixo tem uma explicação óbvia.

Leilão de Imóveis – Como Funciona?

Vamos trazer o assunto para a prática… Assim tudo fica mais fácil.

Imagine que você tenha feito um financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal – isso é muito comum nos tempos atuais.

Daí, você começa a pagar sua mensalidade até o apartamento ficar pronto. Quando ele fica, seus gastos aumentam porque além dessa parcela, ainda há os gastos domésticos e o aluguel e a energia e as coisas que quebra e a pintura e o acabamento.

Enfim, você não se planejou muito bem e começou a atrasar as contas do banco.

O que acontece? O banco não é seu amigo e com o tempo, vai tomar o seu imóvel. Além disso, com as contas atrasadas você acumulou uma dívida e está sem condições para pagar… O resultado, qual é?

O banco toma o seu bem e faz um leilão dele. O valor que for vendido será usado para arcar com a sua dívida. Enquanto isso, você fica sem imóvel e vai precisar voltar a pagar aluguel.

É por isso que um leilão de imóveis tem preços abaixo do praticado no mercado – existe uma necessidade de tempo na venda dele. Quando ele é vendido, todo mundo sai ganhando:

  • O comprador que pagou mais barato,
  • O banco que vai receber a sua dívida,
  • E o ex-morador que quitou a dívida.

Claro que o morador vai precisar reestruturar a sua vida a partir disso.

Portanto, o funcionamento de um leilão de imóveis é bastante simples, como visto.

Leilão de Imóveis – É um investimento seguro?

O investimento em si é seguro porque toda a tramitação é feita com valores pagos em juízo. Ou seja, desde o envio do imóvel para leilão até a desocupação do antigo dono, todo processo é feito sob orientação jurídica.

Algumas questões, porém, precisam ser analisadas com bastante atenção.

Por exemplo, nem todas as empresas que fazem os leilões são confiáveis. É preciso ter conhecimento jurídico. É preciso saber se o imóvel vale a pena de ser comprado. É preciso entender sobre as leis de desocupação. Conhecer a região do imóvel… Entre outros.

Mas, essas questões podem ser facilmente resolvidas se você tiver um consultor jurídico ou que entenda do mercado imobiliário, mesmo porque hoje essa aplicação é transparente, com a publicação de editais.

Portanto, em se tratando de investimentos seguros, o leilão de imóveis é sim uma opção.

Leilão de Imóveis – é um investimento rentável?

Esse ponto é interessante de se comentar, portanto, vamos por partes.

A compra de um imóvel feito em leilão é rentável. Imagine a situação!

Um imóvel que vale 300 mil reais. Se ele sofrer com a crise econômica e tiver desvalorização do mercado (como tem acontecido), ele pode sofrer uma variação e ficar com um valor em torno de 280 mil reais.

Depois disso, sabemos que os leilões podem reduzir o valor do bem na metade do preço e o imóvel sairia por algo em torno de 140 mil reais.

Oras, se você está pagando 140 reais por um apartamento que vale 300 mil reais, então, a situação é vantajosa, ainda que seja necessário alguns reajustes e reformas.

Aí você pensa – comprei um apartamento por 140 e posso vender por 300 mil reais. Isso dá um ganho de mais de 100%, certo? Então, seria o leilão de imóveis o melhor investimento da atualidade? Na real, não é bem assim que tudo funciona…

Leilão de Imóveis – É o melhor investimento financeiro da atualidade?

Se o leilão de imóveis é seguro e é rentável… Então, bora investir neles? Melhor repensar isto!

Vamos analisar agora o mercado imobiliário. Com a crise, os preços dos imóveis caem, obviamente. É por isso que os vendedores baixam seus preços. Ainda assim, a venda é muito difícil nesse período de tensão econômica.

Agora, pense que você precise ficar 12 meses ou mais aguardando para efetuar a venda. Nesse período você teria que arcar com as manutenções, o valor do condomínio e os impostos. Ainda assim, nada garante que você conseguiria vender o seu bem.

Essa dificuldade na venda, que tem a ver com a vacância, é que faz o investimento não ser tão positivo assim.

Para provar que ele não é o melhor investimento da atualidade, devemos comparar com outras aplicações financeiras, inclusive, que tem a mesma segurança e boas rentabilidades.

As Rendas Fixas – O que são

Essa última parte do texto vai ser muito interessante para você que quer começar a investir na renda fixa – vamos trazer as informações de uma forma nada convencional.

Bom, a ideia não é falar para você “compre este ativo” ou “compre aquele outro”. Não! Vamos trazer à tona alguns tabus, ou seja, algumas falsas informações que tem sobre esse mercado financeiro.

Considere que o investimento em renda fixa é diferente da renda variável. Confira os tópicos e entenda tudo para começar a investir dinheiro em renda fixa a partir de hoje!

Investir em Renda Fixa é Arriscado

Afirmação Falsa Detectada!

O primeiro mito sobre a renda fixa é dizer que esse é um investimento arriscado. Porque não é! Claro que todo tipo de investimento financeiro tem seu próprio risco, uns maiores e outros menores e a renda fixa é considerado a parte menor.

Assim, o maior risco nesse caso se daria pelo não pagamento dos títulos. Ou seja, o risco é o banco não pagar o que te prometeu. Ou o governo, no caso dos títulos públicos.

E, vamos combinar, isso é muito difícil de acontecer.

Por quê?

No caso do governo, a garantia é federal, e só aconteceria se o país quebrasse.

No caso dos bancos, há uma garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), para valores até 250 mil reais. Assim, mesmo se o banco quebrasse você teria esse dinheiro reavido.

Portanto, todos analistas consideram a renda fixa como um investimento isenta de riscos de perdas!

Investir em Renda Fixa precisa de Muito Dinheiro

As pessoas que ainda não tem muito conhecimento do mercado financeiro costumam acreditar que precisa de uma grande quantia financeira de dinheiro para começar a aplicar. Outro Fato Mentiroso!

Para se ter uma ideia, no Tesouro Direto, basta 30 reais e você já se torna um investidor financeiro dos títulos públicos.

Claro que tudo é uma questão de perspectivas – se você aplicar mais dinheiro, seu retorno será maior, ainda que não seja necessário.

Dentro da Renda Fixa, existem fundos de investimentos que tem valores iniciais de 1 mil reais e alguns ótimos CDBs com aplicação de 5 mil reais. Tudo é uma questão de pesquisar, encontrar e investir naquele produto que tem a ver com você.

Investir em Renda Fixa é Só para Especialistas

Já falamos um pouco disso, mas vale relembrar – você não precisa ser formado em economia para começar a investir dinheiro na renda fixa.

Só que é preciso ter o mínimo de conhecimento, que você pode adquirir através de cursos online e gratuitoe-booksvídeos do Youtube e lendo notícias, como você está fazendo agora.

Os títulos da renda fixa funcionam de forma semelhante à poupança, a qual você já está acostumado – você deposita o dinheiro e acompanha os rendimentos.

No entanto, existem outras modalidades, como o mercado de ações, que, aí sim, o conhecimento precisa ser um pouco maior e mais especifico.

Investir em Renda Fixa Apenas nos Grandes Bancos

renda fixa é um investimento feito conforme um empréstimo. E isso, como todo mundo, não precisa ser feito nos grandes bancos – a garantia deles é a mesma dos médios e pequenos bancos.

Todos os bancos tem a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), que é para valores de até 250 mil reais. Logo, um CDB de grande banco tem a mesma garantia de um CDB de pequeno banco. Os riscos são os mesmos, independente do banco.

Investir em Renda Fixa te fará Enriquecer Rapidamente

Esse pode ser um mito ou não, depende de como você vai analisar.

A renda fixa é um investimento seguro, portanto, a rentabilidade é menor e, pensando assim, o enriquecimento rápido é mais difícil. Ao mesmo tempo, tudo vai depender do quanto o investidor tem para aplicar.

O fato é que a renda fixa não te deixará rico da noite para o dia, mesmo porque todos os investimentos financeiros tem a premissa de trabalhar nos juros compostos, ou seja, conforme o tempo passa.

Vale a pena investir em imóveis de leilão para ganhar dinheiro?

Reprodução: Google

Como Se Preparar e Escolher os Investimentos Financeiros

Sandra Blanco diz que quem quer viver de juros tem que manter o dinheiro aplicado em uma carteira diversificada com títulos públicos, privados e também fundos – diversificados. Isso porque minimiza os riscos do mercado e de crédito.

“Escolha títulos pré, pós-fixados e atrelados à inflação, com vencimentos de curto, médio e longo prazo e fundos com prazos de resgates curtos, onde serão retirados os valores mensais”, diz.

Conforme os títulos forem vencendo, eles devem ser renovados conforme as oportunidades do mercado. De tempos em tempos, parte do dinheiro deve migrar para os fundos, para garantir a liquidez.

A especialista também fala sobre poupar dinheiro mensalmente, afinal, sempre há tempo para começar ou se planejar. O primeiro passo é escolher os objetivos financeiros: qual o seu maior sonho? Seja realista com a resposta.

“Ser feliz não é uma meta especifica. Quanto custa o que você quer? Por isso, é preciso ser especifico com os objetivos pois você deve estimar o preço do que quer”.

Tipos de Títulos de Renda Fixa

Como existem muitas informações sobre os Títulos de Renda Fixa, acabamos deixando de falar sobre os Tipos de Renda Fixa. Mas, vamos corrigir esse erro agora mesmo.

Já citamos até aqui muitas opções – como CDB, Letras de Crédito e Tesouro Direto – mas, pode ser que você ainda não os conheça, então, vamos apresentar.

Considere ainda que esses são os mais “famosos”, porém, existem muitas outras opções.

CDB (Certificado de Depósito Bancário)

É um título privado emitido por bancos para a concessão de crédito. Quando você compra um CDB, você empresta dinheiro ao banco e recebe juros por isso.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

É um título privado emitido por instituições financeiras e é lastreada em créditos imobiliários, garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária. Quando você compra um título de LCI, você empresa dinheiro às instituições e recebe juros por isso.

LCA (Letra de Crédito do Agronegócio)

É um título privado também de instituições financeiras, atrelado à operações do agronegócio. Quando você compra uma LCA, você empresta dinheiro e recebe juros por isso.

LC (Letra de Câmbio)

É um título de crédito privado emitido por instituições financeiras. Ele é lastreado para contratos de financiamento para pessoas físicas e jurídicas, mas nada tem a ver com a compra ou venda de moeda estrangeira. Quando você compra uma LC, você empresta dinheiro e recebe juros por isso.

Debêntures

É um título emitido por empresas com a finalidade de financiar projetos e operações. Quando você compra debêntures, você empresta dinheiro à empresa e recebe juros por isso.

Tesouro Direto

É um título emitido pelo Tesouro Nacional, do Governo Federal, para captar dinheiro para financiar gastos ou rolar dívidas. Quando você compra títulos do Tesouro, você empresta dinheiro ao governo e recebe juros por isso.

Saiba Tudo sobre a Renda Fixa: Como Investir em Renda Fixa: O Guia Definitivo

Renda Fixa ou Leilão de Imóveis?

A nossa ideia não é dizer qual é o melhor investimento, mas você há de concordar que as rendas fixas são investimentos altamente seguros e que podem render bons frutos financeiros, como visto acima.

Mas, vamos levar em conta que você tenha uma aptidão para o mercado imobiliário.

Então, nessa perspectiva de mercado, será que os leilões, ai sim, são as melhores opções?

Aqui também há contestações a se fazer.

Nós não vamos te dizer a resposta para essa pergunta, mas vamos oferecer uma informação importante: você conhece os Fundos de Investimentos Imobiliários? Talvez devesse…

O que São Fundos de Investimentos Imobiliários

A melhor explicação é aquela que diz que esses fundos funcionam como grandes condomínios que investem em ativos imobiliários, sendo a maioria físicos e dos mais diversificados segmentos, como salas comerciais, shoppings centers, apartamentos, prédios, loteamentos.

Uma parte desse ativo é de títulos, como as letras de crédito imobiliário. E, como as ações das grandes empresas, eles são negociados na Bolsa de Valores – por isso, é considerado de renda variável.

Erika Lacreta é gerente de representação institucional da Associação das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e diz que este tipo de fundo é indicado para pessoas físicas que querem investir no mercado imobiliário sem precisa, necessariamente, comprar um imóvel.

Isso daria muito trabalho – como falamos no início do texto, com inquilinos, reformas, impostos, registros e outros compromissos.

“Existem diversos tipos de fundo imobiliário, portanto é importante que o investidor verifique aquele que melhor se adequa às suas necessidades. Lembrando que esse é um produto de longo prazo, logo, para obter ganhos, ele não pode ter pressa em resgatar”, diz Lacreta.

7 Passos Fundamentais para Comprar um Imóvel com Pouco Dinheiro

Como Investir em Fundos Imobiliários

Normalmente, o investimento inicial é muito menor do que um imóvel físico, claramente. Isso porque toda compra é feita através de cotas. Para investir, o investidor precisa contratar o serviço de um banco ou de uma corretora, que fará a intermediação.

André Luzbel é sócio da Bahia Partners e diz que existem fundos imobiliários com cotas a partir de 100 reais.

O mercado dispõe de uma variedade de fundos, por isso, torna imprescindível estudar e conhecer bem os fundos antes de comprar as cotas.

“É preciso saber que perfil de fundo imobiliário lhe agrada mais. Se quiser maior segurança, são indicados fundos que investem em aluguel de agências bancárias, por exemplo. Se quer arriscar mais, pode buscar loteamentos e shoppings centers, mais arriscados porque têm um mix de varejo”, orienta.

Quanto aos riscos, eles são muito parecidos com os de qualquer imóvel – vacância, inadimplência e a própria depreciação dos bens.

Se comparado os aluguéis e imóveis físicos, dá para imaginar como se o proprietário precisasse negociar todos os dias o valor do aluguel com o inquilino. Porém, nesse caso de fundos, os riscos são diluídos pelo número de imóveis diferentes que são negociados.

Outro ponto importante é que a gestão do negócio é feita por profissionais (que devem ser qualificados para tal função). Assim, você não precisa lidar diretamente com os assuntos, apenas gerenciar os lucros – pagos mensalmente.

Joel Gomes é um investidor de fundos imobiliários há mais de 1 década. Ele diz que optou pelos fundos como alternativa às ações de empresas e, principalmente, pela possibilidade de gerar uma renda mensal como valor investido.

“O fundo imobiliário sofreu muito pouco na crise, como a maioria dos fundos. Como são feitos de uma cesta de imóveis, tem vários prédios diferentes, o impacto da vacância não acontece como nos prédios fixos. Como tem uma grande quantidade de imóveis no fundo, a perda de um ou dois não impacta o seu caixa”, diz Gomes.

Sobre escolher o melhor fundo imobiliário, Joel diz que existem muitos sites que dão informações relevantes, como em fóruns de discussão, entre outros.

“Não precisamos ser engenheiros para avaliar um imóvel para comprar, não precisamos ser economistas para avaliar um fundo imobiliário. Precisamos entender os riscos e assumir os riscos, assim como para comprar um imóvel físico”, diz Fabrício Tota.

Regras Fundamentais para quem Vai Investir em Fundos Imobiliários

– Os fundos imobiliários são indicados para pessoas físicas que têm interesse no mercado imobiliário e queiram investir em renda variável.

– Para investir em fundos imobiliários é preciso ter acesso à uma corretora ou banco, portanto, pode ter incluídos custos como taxas de corretagem ou de administração.

– Os tipos de ativos nos fundos imobiliários variam conforme o tipo de imóvel.

– Além da taxa de corretagem, há também a taxa fixa da Bolsa de Valores, que é de 0,3% sobre os lucros. Por outro lado, existe a isenção do imposto de renda, caso o fundo tenha mais de 50 investidores negociantes.

– Nos Fundos Imobiliários existe um pagamento mensal de dividendos, que é um dos melhores atrativos para quem quer resgatar parte do lucro e reinvestir em outras aplicações.

– Se comparado com os imóveis físicos, os fundos imobiliários tem a vantagem de ser divido em cotas e com valores de a partir de 100 reais, diminuindo riscos de vacância, inadimplência e depreciação do imóvel.

Como Ganhar Dinheiro com Fundos Imobiliários -Passos Simples

Conforme Luiz Mauricio Garcia, do Bradesco BBI, que cedeu entrevista ao Infomoney, essas dicas podem ser determinantes para o sucesso ou para o fracasso desses fundos. Confira as principais dicas do especialista.

Tripé dos Fundos Imobiliários

O tripé é composto por localização (dos imóveis que estão na carteira do fundo), qualidade dos ativos e os locatários.

“Eu olho para o real state como uma combinação desse tripé”, diz o Garcia.

“Muitas vezes um ativo tem um desconto enorme e tem potencial, mas isso nem sempre é uma boa estratégia, se não for combinada com o tripé”, ele garante.

Fundos com exposição ao mercado do Rio de Janeiro

Para ele, a cidade está sofrendo com alta vacância nos últimos anos.

“O cenário do Rio é muito negativo. A vacância é preocupante. São ocupações baixas diante de um mercado saturado”, ele define.

E a informação é reforçada pela consultoria imobiliária Jones Lang La Salle, que mostra a taxa de vacância de escritórios A e AA no Rio de Janeiro.

Os números atingiram o quinto recorde consecutivo no 1º trimestre de 2017, com 34,7% e mais de 130 mil metros quadrados de escritórios alugados foram devolvidos nos primeiros 3 meses do ano.

Da Redação

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