Melhor forma de ganhar dinheiro com imóveis – alugar ou vender?

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Hoje vamos tratar uma questão sobre mercado imobiliário – será que para ganhar dinheiro com imóveis é melhor alugar ele (para ter uma renda mensal) ou vende-lo (e usar o dinheiro para investir no mercado financeiro)?

Afinal, muitas famílias brasileiras têm alguma propriedade familiar, levando em conta a crescente dos apartamentos. No entanto, muitas delas acabam passando por grandes dificuldades financeiras e precisam tomar uma decisão.

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A dúvida mais comum costuma ser a seguinte:

“Eu tenho um apartamento na capital do estado em sociedade. Agora, estamos morando no interior e o imóvel está alugado. Vale a pena vender o imóvel e aplicar os recursos financeiros”?

O aluguel realmente rende pouco comparado com o valor da propriedade – esse é o primeiro ponto a ser observado na hora de pensar em ganhar dinheiro com imóvel.

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É importante entender que no mercado imobiliário não é o rendimento do aluguel que determina se você deve ou não manter a propriedade porque o aluguel sempre vai render menos do que outros produtos de renda fixa.

Isso acontece porque no mercado imobiliário se considera é uma combinação de rentabilidade que fica entre o aluguel e o aumento do valor da propriedade.

Por isso, quando você tem um imóvel pode ser que o aluguel não esteja tão satisfatório quanto o valor total dele se fosse aplicado algum investimento financeiro da renda fixa!

Não há muitas dúvidas: se você está pensando em ganhar dinheiro com imóveis, o melhor é vendê-lo e investir o dinheiro.

Por exemplo: pensando no rendimento dos juros da economia, o que deve ser considerado é o potencial de valorização daquela propriedade. Ela vai valorizar e te gerar bons retornos financeiros?

Para isso, faça uma análise breve: a propriedade está em um bairro que vai receber melhorias? Você pode descobrir isso estudando o plano diretor da cidade ou do estado.

E a região vai receber novos empreendimentos, como shoppings? Essa situação sugere que haverá uma valorização imobiliária, portanto, seria altamente positiva.

Outra forma de você detectar valorização imobiliária é você fazer uma pequena peregrinação nas imobiliárias da região e saber quantos imóveis estão á venda.

Como está o mercado de aluguel? Existem propriedades disponíveis para aluguel? Lembre-se que quanto maior a oferta, maior a pressão para baixar nos preços e maior a concorrência para se vender, também.

Então, sendo um imóvel já valorizado, que está no bairro que passou por um processo de valorização e que agora anda de lado da inflação; certamente o melhor negócio seria se desfazer desse imóvel e vendê-lo!

Obviamente, isso tem que ser feito sem pressa já que por enquanto está gerando alguma renda extra.

Mas, assim que o dinheiro entrar na conta aplica de uma vez em um produto da renda fixa e pensando no longo prazo.

E esperar para vender o imóvel mais tarde – é uma forma de ganhar dinheiro?

Uma carteira mista, um fundo balanceado, uma composição adequada ao perfil de vocês e que tenha base o cenário da economia… Isso é importante de se considerar.

Por outro lado, se vocês sentem falta de uma rentabilidade maior, mas percebe que esse imóvel está a passar por um processo de valorização ou uma região de escassez de propriedade vale a pena aguardar um pouco mais.

Trabalhar com um possível aumento do valor desse imóvel por alguns meses, talvez alguns poucos anos, para depois vender essa propriedade em condição melhor do que aquela que vocês teriam na renda fixa – pode ser sim uma solução.

Mas, vale lembrar que no Brasil, mesmo com a queda na taxa Selic, nosso rendimento de renda fixa é bastante elevada, considerada acima da média mundial.

Logo, sempre haverá uma tendência de que a venda do imóvel seja algo vantajoso porque ao ter o seu dinheiro aplicado no banco você tem uma rentabilidade maior e com maior liquidez no seu capital.

Se você não sabe, a liquidez significa que quando você identifica uma nova oportunidade por de investir algo melhor de comprar, algo com grande desconto, você vai ter de onde tirar o dinheiro.

A liquidez no imóvel é praticamente inexistente porque se você precisar do dinheiro imediatamente, dificilmente vai conseguir – exceto para alguns casos de sorte.

Quando você tem a oportunidade à sua disposição, você tem aquele dinheiro parado no imóvel, não é o rendimento do aluguel que vai te permitir pagar um automóvel ou outra propriedade à vista.

Então, a liquidez é um fator a ser considerado também.

Melhor forma de ganhar dinheiro com imóveis – alugar ou vender?
Reprodução: Google

Uma carteira de imóveis – é indicada para quem?

Normalmente, terá uma carteira de imóveis uma pessoa que já tem sua reserva de emergência, já tem uma condição de equilibrar as suas oportunidades presentes com alguma outra fonte de recursos.

E a aí vai se compor uma carteira de imóveis mista no sentido de ter alguns imóveis que pagam bons aluguéis e alguns imóveis com potencial de valorização mesmo com aluguel esteja relativamente baixo no momento.

Essa é outra situação.

O investimento é quando você compra ações, por exemplo.

E essas ações de uma empresa que pode estar localizada na sua cidade, no seu estado. Então, quando se trata de investimento, o fato de estar longe do imóvel que deve sugerir que vocês irão vender esse imóvel ou não!

Isso tudo é apenas uma análise que deve servir de base para tomar a decisão.

E quando se trata de um imóvel onde a pessoa já tem um empreendimento?

Há uma típica confusão que é feita por aqueles que têm negócio próprio (como: uma clínica, um pequeno comércio, uma indústria, um quiosque no shopping center) e acabam misturando as finanças do negócio com as finanças pessoais.

Olha que interessante uma dúvida de um leitor: “comprar o imóvel onde se localiza seu empreendimento é bom investimento”?

Partindo do pressuposto de ser uma ótima localização na qual está em constante valorização e também por deixar se pagar aluguel com valor significativo nos custos da empresa… Esse é um complemento para saber se vale a pena!

Primeiro, vamos separar aqui as finanças pessoais das finanças do negócio.

Quando você avalia que aquele ponto comercial está em constante valorização, tem um bom potencial de crescimento, com certeza, do ponto de vista das suas finanças pessoais é um bom negócio (já falamos disso acima)!

Porque você está comprando um ativo que daqui a algum tempo estará valorizado. Isso é fácil entender, né.

Porém, muito cuidado para não confundir o histórico de valorização com o potencial de valorização, está bem? Veja na prática como funciona. Considere os tópicos!

  • um shopping em desenvolvimento,
  • um bairro em desenvolvimento,
  • uma região recebendo melhorias do poder público.

Certamente são pontos que indicam que há um bom negócio por trás dessa escolha, mas do ponto de vista das finanças pessoais, está bem?

Do ponto de vista das finanças empresariais, é importante avaliar se esse negócio está gerando caixa suficiente para criar as reservas que são necessárias para fazer aquilo que a gente chama de verticalização da operação.

São palavras bonitas para dizer que em vez de alugar o equipamento de alguém, você compra o equipamento; em vez de contratar um frete de entrega, você compra o veículo de entrega; em vez de alugar um imóvel, você compra esse imóvel.

O mais importante é notar que é importante separar as finanças pessoais das finanças do negócio.

Normalmente, um negócio que está em expansão, em desenvolvimento (isso é bem comum em bairros e pontos comerciais que estão em desenvolvimento também), o número de clientes que você tem agora é menor do que o que você terá no futuro.

Mesmo quando o negócio está em expansão. Isso porque ele precisa de caixa para alimentar essa expansão, para alimentar o capital de giro.

É verdade que isso não é necessário em empresas de serviços, mas quando é um comércio, quando é indústria, algo misto, você precisa ter recursos injetados continuamente nesse processo de expansão.

Lembre-se que a ideia é não ter que lidar com a falta de caixa e recorrer a empréstimos mais caros em um segundo momento.

Mesmo porque estamos falando em ganhar dinheiro com imóveis e não perder.

Então, se você está em expansão, é um risco usar esse capital e em um segundo momento, sentir falta desse capital para honrar as suas contas.

Quando a gente considera que pode ser um bom negócio do ponto de vista das finanças pessoais e pode não ser um bom negócio do ponto de vista das finanças do negócio, você pode adotar uma estratégia mista.

O que é uma estratégia mista pensando nos imóveis?

Comprar o imóvel como pessoa física e alugar para o seu próprio negócio!

Isso pode ser benéfico e vai te ajudar a ganhar dinheiro com imóveis.

A ideia é a de retirar o seu pró-labore, retirar também uma renda de aluguel pela propriedade desse imóvel até que possa ser transferido e, se necessário, ser adequado ao seu planejamento ao capital, ao balanço patrimonial da empresa.

Você une o útil ao agradável.

Sendo entendido como investimento financeiro oportuno com crescimento do valor ao longo do tempo, sim, você deve comprar.

Só que muito cuidado para não misturar com as contas da empresa e, em segundo momento, deixar de ter feito um financiamento imobiliário.

Por exemplo, recorrer a uma compra parcelada com custo mais baixo no banco para ter que contar com o dinheiro do banco para honrar contas que vão ter um custo mais elevado porque o empréstimo sempre custa mais do que o financiamento.

Sim, sempre temos que verticalizar quando é uma oportunidade, mais muito cuidado para não misturar essas duas contas.

Melhor forma de ganhar dinheiro com imóveis – alugar ou vender?
Reprodução: Google

Vale a pena usar reservas para dar de entrada em um imóvel?

Se o assunto é ganhar dinheiro com imóveis, as pessoas pensam que quanto mais imóveis tiver, maior será o lucro.

“Quero sair da casa dos meus pais e apareceu um imóvel legal para alugar. Ele vale 375 mil (preço da venda) e o aluguel está 2.200 (IPTU +  condomínio)”…

Como pagar o IPTU 2018 – Tudo o que você precisa saber!

“Considerando que eu tenho 200 mil investidos, o que vale mais a pena: dar 200 mil de entrada no imóvel e financiar 175 mil ou pagar aluguel e manter os investimentos até alcançar o montante total e comprar o imóvel à vista”?

Outra questão pertinente na vida das pessoas.

Duas reflexões importantes na questão acima, vamos considerar.

Primeiro é uma crítica à reflexão que você coloca sobre o custo mensal do aluguel: R$ 2.200 incluindo IPTU e condomínio!

Isto está em falha porque se você comprar esse imóvel e pagar os 375 mil, você também vai pagar condomínio e IPTU, então, a análise tem que ser feita em cima do valor do aluguel que em uma estimativa de R$ 2.200 no total.

Acredito que em torno de R$ 1.300 a R$ 1.400, seja o valor real do aluguel desse imóvel.

Um alerta para todos que estão avaliando a possibilidade do aluguel: quando você vai a uma imobiliária alugar um imóvel, normalmente vai perguntar quanto você quer pagar de aluguel e condomínio e IPTU, e as pessoas ingenuamente falam:

“Quero pagar R$ 2 mil a 2.500”.

Cuidado porque as imobiliárias estão cobrando o seu porcentual de serviço não sobre o aluguel, mas também sobre o condomínio, sobre o IPTU… E isso  é um abuso!

Uma cobrança indevida porque o serviço é sobre o aluguel e não sobre a manutenção daquele imóvel que você pretende morar.

Ressalva feita, reflexão sobre se é melhor ele dar R$ 200 mil de entrada e financiar R$175 mil ou pagar o aluguel – o que você acha?

Na real, nem um e nem outro!

Talvez o meio termo se a ideia é ter a propriedade: se você avaliou essa sendo  a sua propriedade, se a ideia é comprar, você não deveria raspar toda a sua reserva, ficar sem nenhum tipo de reserva de emergências para pagar só o financiamento.

Tendo R$ 200 mil reais, se o seu custo mensal, por exemplo, estiver na casa dos 5 mil eu manteria uma reserva de emergências de umas 6 vezes o seu custo mensal, uns R$ 30 mil reais por exemplo.

Isso seria suficiente para dar de entrada, a diferença para financiar um montante menor, para ter um alívio nas prestações, isso se você fosse comprar.

Você colocando que está morando com os pais e que pintou um imóvel legal, que pode ser comprado ou alugado, me remete a ideia de você manter uma flexibilidade enquanto quer mudança na vida.

Você é jovem?

Está começando a sua vida independente? Então, nesse momento comprar a casa própria significa assumir um custo fixo que certamente vai limitar suas escolhas, escolhas de trabalho, por exemplo.

Você decide morar nesse lugar, só vai procurar trabalho perto desse lugar, quando na juventude o mundo é o seu local de trabalho e também restrições financeiras, você assume uma prestação muito pesada.

Certamente, o valor será maior do que os R$ 1.400 reais de aluguel, para uma condição de pagamento que vai durar anos, décadas, que certamente vai limitar a ousadia do seu trabalho!

E se você quer experimentar uma carreira , quer experimentar crescimento com o custo fixo alto? Você vai recusar propostas mais ousadas que paguem um pouco menos.

O que fazer para ganhar dinheiro com imóveis e manter a vida pessoal?

Então, se o foco é ganhar dinheiro com imóveis, eu recomendo a flexibilidade do aluguel, não só pela questão  financeira, mas pela liberdade estratégica que você tem de ousar na sua carreira.

O trabalho que te paga R$ 3 mil não está legal, vá para um trabalho que te paga R$ 1 mil, mas que te permita crescer.

Quem tem um custo fixo alto não consegue ter essa liberdade.

Assim, foram várias ressalvas feitas com relação tanto a análise do custo do aluguel, quanto comprar ou alugar, zerar as reservas que eu espero que tenha ajudado a todos aqueles que estão em uma situação de transição na vida!

Lembrando que quanto mais mudança você quer na sua vida, mais recomendável é a flexibilidade que o aluguel traz. Isso não vale só para o imóvel.

Hoje se aluga imóvel, se aluga automóvel, se aluga equipamentos de um consultório dentário de uma clínica, qualquer coisa.

Está começando uma atividade? Experimente!

Deguste com o aluguel para uma vez que você chega a conclusão que é o seu caminho, lá na frente você compra e elimina o lucro daquele que presta o serviço de aluguel para você.

Espero ter te ajudado! Sucesso em suas escolhas!

Comprar Casa é para Otário! Será mesmo?

Vamos imaginar, então, um financiamento de uma casa de 300 mil reais.

Então são 3 mil reais por mês. Se você vai alugar ao invés de financiar, pensa comigo, se você está disposto a financiar um imóvel de 300 mil, a conta serve para qualquer valor, você está disposto a pagar 1,5 mil reais e vai te sobrar 1,5 mil reais, você concorda?

O que você faz com esse 1,5 mil reais que sobrar? Você investe! Ao invés de você botar esses 3 mil na parcela do financiamento, você pega 1,5 mil bota no aluguel e os outros 1,5 mil você investe.

Um aumento de juros de 1% ao mês, sendo uma Renda Fixa e uma inflação calculada aí em 7% ao ano. Em 14 anos, você consegue juntar os 300 mil, aí você vai lá e pum! Compra o imóvel à vista, mesmo morando de aluguel.

As pessoas falam assim “Mas se eu morar de aluguel não vai sobrar dinheiro”.

Sobra sim! Sobra metade do valor do aluguel porque o financiamento é 1% do valor do imóvel e o aluguel e 0,5%.

O problema é que você vai ter que pegar os mesmos 3 mil que você gastaria no financiamento e investe 1,5 mil e os outros 1,5 mil paga o aluguel.

E, ao final de 14 ou 15 anos, você vai ter os mesmos 300 mil e vai conseguir comprar o imóvel à vista, mesmo pagando aluguel por 14 anos.

Entendeu essa lógica? Está tudo explicadinho no vídeo abaixo, acompanhe:

Bônus – Vale a pena investir em imóveis de leilão para ganhar dinheiro?

Imagine que você tenha feito um financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal – isso é muito comum nos tempos atuais.

Daí, você começa a pagar sua mensalidade até o apartamento ficar pronto. Quando ele fica, seus gastos aumentam porque além dessa parcela, ainda há os gastos domésticos e o aluguel e a energia e as coisas que quebra e a pintura e o acabamento.

Enfim, você não se planejou muito bem e começou a atrasar as contas do banco.

O que acontece? O banco não é seu amigo e com o tempo, vai tomar o seu imóvel. Além disso, com as contas atrasadas você acumulou uma dívida e está sem condições para pagar… O resultado, qual é?

O banco toma o seu bem e faz um leilão dele. O valor que for vendido será usado para arcar com a sua dívida. Enquanto isso, você fica sem imóvel e vai precisar voltar a pagar aluguel.

É por isso que um leilão de imóveis tem preços abaixo do praticado no mercado – existe uma necessidade de tempo na venda dele. Quando ele é vendido, todo mundo sai ganhando:

  • O comprador que pagou mais barato,
  • O banco que vai receber a sua dívida,
  • E o ex-morador que quitou a dívida.

Claro que o morador vai precisar reestruturar a sua vida a partir disso.

Portanto, o funcionamento de um leilão de imóveis é bastante simples, como visto.

Mas, será que esse é um investimento seguro? Continue lendo…

Com informações do youtube

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