O ano é de retomada da economia. Logo, o mercado de imóveis deve ser um dos primeiros a ser beneficiado com o que é chamado de ciclo de alta. Mas, todo cuidado é pouco quando se trata de financiamento imobiliário.
Isso porque este tipo de empréstimo que é feito junto aos grandes bancos requer atenção.
As taxas de juros, o valor das parcelas e o valor da entrada são alguns dos itens importantes, que se não forem bem analisados pode fazer o sonho da casa própria se tornar um verdadeiro pesadelo para os consumidores.
Ao longo do artigo, teremos os seguintes tópicos:
- Quem pode fazer um financiamento imobiliário na Caixa?
- Fiz um financiamento imobiliário e não consigo pagar
- 3 dicas rápidas para não perder o imóvel
- 2018: é o momento para fazer um financiamento imobiliário?
- Investimento para iniciantes – fundos imobiliários
E o objetivo deste artigo não é necessariamente dizer qual o melhor jeito de comprar uma casa ou qual é a melhor casa para se comprar. Nada disso.
Vamos focar especialmente nos financiamentos imobiliários. Acompanhe.
Quem pode fazer um financiamento imobiliário na Caixa?
Usamos a Caixa Econômica Federal porque é um dos maiores bancos em termos de financiamentos de imóveis.
E a ideia aqui é muito simples: dizer quem pode financiar ou não um imóvel. Isso tem a ver com nada mais nada menos do que ter um crédito imobiliário.
E como vocês sabem, nem todo mundo tem “motivos” para conseguir um crédito no mercado financeiro.
O fato é que qualquer pessoa pode financiar uma casa ou apartamento ou terreno na Caixa.
Para isso, basta ser aprovado no processo de análise que o banco faz antes de dar o crédito.
Algumas pessoas, obviamente, não passam nessa fase. Mas, uma boa parte é aprovada.
O que precisa para ser aprovado?
- Ser maior de 18 anos,
- Ter o nome limpo (SPC, Serasa),
- Não ter restrições no Banco Central,
- Não ter restrições em órgãos como a Receita Federal,
- Ter uma renda que seja comprovada e compatível com o valor do imóvel.
Claro que esse é um perfil de pessoas que podem financiar um imóvel.
Mas, o financiamento imobiliário também exige que o imóvel passe por condições que sirvam de garantia ao empréstimo.
Uma casa antiga pode ter mais dificuldades do que um imóvel na planta, por exemplo.
Há ainda questões trabalhistas por parte das construtoras, incorporadoras e tudo mais que for relacionado ao imóvel, como o inventário.
Fiz um financiamento imobiliário e não consigo pagar
Como já falamos aqui, o sonho da casa própria é intrínseco no brasileiro.
Só que os empréstimos feitos pelos bancos costumam ser longos e pode ser que no meio do caminho surjam imprevistos.
Aí, o resultado você já sabe: muitas pessoas não conseguem mais arcar com os gastos – e isso pode significar até mesmo a perca do bem.
Se você fez um financiamento imobiliário e não está conseguindo pagar, melhor ler este artigo agora mesmo!
Antes de tudo, entenda que ainda que façamos muitas análises e tomamos todo cuidado do mundo na hora de contratar esse empréstimo, ficamos expostos aos riscos.
Entre esses riscos, estão: o de manutenção do pagamento das prestações ao longo prazo.
O importante é sempre considerar que a inadimplência pode fazer do sonho um pesadelo.
Dessa forma, a medida mais drástica que pode ser tomada é o cancelamento do contrato – mas, isso não é tão simples assim.
O contrato só pode ser cancelado com a quitação do imóvel. Logo, o caminho é vender o imóvel e ter o direito a quitar a dívida.
Isso vale, inclusive, para o financiamento imobiliário.
Uma dica é sempre observar se o pagamento será impossível porque quando alguém deixa de pagar as mensalidades sem avisar o credor, a perda do imóvel é certa, mesmo porque a garantia será hipotecária ou a alienação fiduciária.
Entenda!
- Garantia hipotecária – o imóvel é posse do devedor e a cobrança da dívida será por execução judicial.
- Alienação Fiduciária – o imóvel é do credor e a falta de pagamento leva o bem ao leilão.
Não tem muita conversa: o jeito é sempre fazer revisões financeiras para estar atento aos fatores inesperados que podem adiar o seu sonho, ainda que estejamos falando em financiamento imobiliário.
3 dicas rápidas para não perder o imóvel
Quando conversamos com especialistas da economia e das finanças, acabamos chegando a algumas conclusões simples.
Separamos todas elas em dicas.
A primeira diz que é preciso analisar todo orçamento doméstico, especialmente quando ele mudar de valores.
O que está comprometendo o seu financiamento imobiliário? O salário baixou? As contas subiram?
Se for as despesas domésticas, a condição é a de saber que o fluxo de caixa tem que ser revisto, ainda que isso significa ter uma vida menos rica.
Separe o que é apenas essencial e primordial para a sua sobrevivência – todo o resto pode ser revisto, excluído ou diminuído.
Para o caso de a renda ter diminuído, com a perca do emprego, então é necessário começar a usar alternativas, como o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para reduzir as parcelas.
Isto pode ser feito anualmente.
Ainda há a chance de negociar com o banco, o seu credor.
Sintetizados tudo em 3 super dicas!
1 – Um novo estilo de vida
Essa dica vale até mesmo para quem ainda está estudando fazer um financiamento imobiliário.
A ideia é ter uma simulação que mostre os valores da entrada e das parcelas – além dos juros.
Na regra, o banco não pode usar mais do que 30% da sua renda para te oferecer prestações mensais.
Logo, se você ganha 2 mil reais de renda, não pode ter uma parcela acima de 650 reais. Entendeu?
Isso limita o valor máximo do imóvel para ser financiado. Porque quanto maior a sua renda, maior o valor da parcela e maior o valor que será financiado.
Se você tem uma renda baixa, a opção é dar uma entrada alta.
Mas, em se tratando de parcelas do financiamento, se pergunte: você é capaz de suportar o pagamento desse valor por muito tempo? Por um longo tempo?
Ah, e para não errar nas contas, use algum simulador de financiamento imobiliário – que fica disponível em vários bancos, inclusive, na Caixa Econômica Federal.
Para terminar esse tópico, a recomendação é: antes de assinar o contrato, faça um teste na sua vida. Tente viver por alguns meses (6) como se tivesse aquela dívida das prestações.
Se você conseguir manter, então, pode ser que o financiamento imobiliário seja uma boa opção para você.
2 – Aumente (ao máximo) a entrada
Em hipótese alguma o banco vai financiar 100% do seu imóvel.
Normalmente, ele aceita te emprestar 70% do todo. Então, obviamente, 30% terá que ser de entrada.
Em números, se você está pesquisando um imóvel de 300 mil reais terá que dar na entrada algo em torno de 90 mil reais. Ok?
Essa não é uma regra de todo financiamento imobiliário, só que na maioria sim.
Aí tem um segredo que as pessoas não notam: quanto maior o valor financiado, mais juros o cliente vai pagar ao banco.
Logo, um apartamento de 300 mil reais pode sair custando mais de 500 mil reais.
Qual é a grande sacada? Dar o maior valor possível na entrada.
Entenda que quanto maior a sua entrada, menor a sua dívida com o banco.
E quanto menor a sua dívida, menor o prazo de pagamento também.
E quanto menor o prazo de pagamento e dívida, menos dinheiro você vai gastar com os juros e com as taxas do banco.
E, por fim, o segredo para dar uma boa entrada é poupar dinheiro a partir de hoje.
- Leia Mais – Quitar financiamentos ou investir dinheiro?
3 – A reserva de emergência
Outro ponto importante é sobre ter uma reserva de emergência.
Se você vai assumir uma dívida por muito tempo, com o financiamento imobiliário, saiba que é fundamental você ter uma reserva de emergência.
E por quê?
Porque os imprevistos podem acontecer na vida de qualquer pessoa, inclusive, na sua.
Não vá pensando que isso ou aquilo nunca vai acontecer com você – porque todos nós estamos sujeitos a perder um emprego ou a ficar gravemente doente.
Então, nesse caso, uma pessoa prevenida vale por duas – ou mais.
Ah, e você já leu aí em cima né: se não pagar as suas parcelas pode perder o imóvel.
E se você tem curiosidade para saber como funciona essa perca do imóvel, é mais ou menos assim:
- Você atrasa o pagamento das parcelas por 3 meses,
- O banco envia uma notificação para o cartório,
- Você recebe um prazo para pagar o que deve (mais 3 meses),
- Terminou esse prazo, já era,
- O imóvel é transferido par ao banco e vai para leilão,
- O banco oferta o imóvel no valor de mercado,
- O dinheiro é usado para pagar a sua dívida,
- O que sobrar é devolvido a você,
- Se ninguém comprar o imóvel, ele vai ser leiloado pelo valor da dívida.
É um passo a passo muito simples e extraordinariamente doloroso né?
Em questão de meses você perde tudo que já pagou.
Na real, pode demorar 6 meses para você deixar de pagar uma parcela e ser obrigado a sair do imóvel.
Se você tem uma reserva financeira, mesmo com os imprevistos, vai conseguir pagar o que deve. E quitar o seu débito sem precisar atrasar as parcelas do seu financiamento imobiliário.
2018: é o momento para fazer um financiamento imobiliário?
Devido a nossa estrutura, esse tópico acabou ficando para o final, mas se as pessoas soubessem da importância dele, ninguém deixaria de ler.
É realmente importante, ainda mais para quem está cogitando ter a casa própria em 2018 – será que o financiamento imobiliário está valendo a pena?
A explicação parece óbvia, mas é preciso atenção para entender por completo.
Se você não tem dinheiro vivo para comprar à vista e conseguir descontos, então, o financiamento imobiliário aparece como opção.
Mas, lembre-se que estamos falando em uma dívida de longo prazo.
A segurança jurídica existe através da alienação fiduciária e isso aumentou a oferta do crédito no mercado.
Aliás, você sabe qual a diferença entre os empréstimos e os financiamentos? Descubra!
Agora, quanto a valer ou não a pena, é preciso saber que existe um mito no mercado imobiliário que diz que os preços são sempre estáveis ao longo de todo ano – o que de fato não acontece.
Ele se alterna entre os ciclos de alta e de baixa, independente da região em que está localizado.
É a partir disso que se deve pensar na estrutura como estratégia de investimento.
Pensando nisso, encontramos um artigo da R7, que explica muito bem o conceito por trás de 4 grandes etapas: recuperação, expansão, excesso de oferta e recessão. Veja como tudo funciona.
Recuperação
Essa é uma etapa que sempre começa após o fim de um ciclo de baixa e inicia o ciclo da alta.
Os financiamentos imobiliários costumam melhorar, mas não muito.
Isso porque há uma retomada da atividade econômica.
Na prática, a taxa de vacância cai. E isso significa que há uma queda no patamar dos imóveis vagos.
Ainda que tudo pareça caminhar para o lado prospero, o sentimento das pessoas em relação ao mercado é instável e até certo ponto negativo.
Expansão
Nessa fase sim, tudo caminha a favor dos imóveis.
As pessoas conseguem aumento de renda, novos empregos e o crédito imobiliário é incentivado.
Logo, os preços dos imóveis sobem e há a valorização deles.
Portanto, nesse caso sim haveria um bom investimento em financiamentos imobiliários.
Excesso de oferta
Nessa etapa, os preços dos imóveis começam a ficar estáveis e a atividade desacelera.
O sentimento é o mais otimista possível e a confiança fica em alta.
Mas, o que poucos sabem e notam é que é nessa fase que começa o ciclo da baixa.
Recessão
É quando há queda de empregos, restrições ao crédito e o excesso de oferta de imóveis.
A oferta e a demanda ficam em descompasso – todo setor fica pessimista.
Vale a pena ou não?
Para saber se vale a pena investir no setor de imóveis e fazer um financiamento imobiliário, resta saber em qual etapa estamos.
O que se sabe, analisando historicamente, é que estamos na fase de recessão. Logo, os piores ciclos de baixa estão acontecendo e devem permanecer até o meio deste ano (2018).
Portanto, o que temos é um futuro ciclo de alta, que começará com o crescimento da economia, a redução do emprego, da inflação e das taxas de juros da economia.
Cuidado com a sua decisão
Se você está cogitando comprar um imóvel e já procurou algumas notícias e informações na internet, deve ter notado que é um consenso:
É preciso muita cautela na hora de verificar se o financiamento imobiliário será vantajoso.
Para Sérgio Cano, que é professor da FGV, muitas incorporadoras estão com estoque maior de empreendimentos, o que tende a resultar em bons negócios – com descontos de até 40%.
“Ainda existe muita oferta, então eu diria que o poder de barganha neste momento é maior para o comprador”.
“Se ele for criterioso e não estiver com pressa, pode fazer um excelente negócio porque as empresas estão mais flexíveis na negociação”.
A visão é compartilhada por Alexandre Amorim, que é da Par Mais Investimentos.
Ele diz que a oferta está em alta e a procura em baixa, e com a queda da Selic as taxas de financiamento ficam mais acessíveis, facilitando a compra.
Juiana Inhasz também é especialista e comenta que a condição financeira também tem que ser levada em consideração.
“A decisão de comprar um imóvel é muito particular porque leva em consideração como a pessoa está, atualmente, na economia. De forma geral, é um momento delicado porque existem muitos desempregados”.
Investimento para iniciantes – fundos imobiliários
Essa parte é praticamente um bônus para os leitores.
E se o seu sonho é ter a casa própria, tudo bem. Mas, talvez, esse tópico não seja para você.
Aqui a ideia é mostrar aos novos e pequenos investidores como é possível ganhar dinheiro com imóveis a partir dos fundos imobiliários – sim, você não tem que comprar uma casa para alugar se quiser ganhar dinheiro.
Antes de tudo é preciso entender que mesmo com pouco capital para iniciar os investimentos, o investidor conseguir comprar algumas cotas de imóveis e tornar-se coproprietário, junto à outros cotistas.
Esse é um dos principais benefícios: o custo-benefício.
Os fundos têm taxas de corretagem e custódia consideradas baixas quando comparadas com as praticadas no mercado.
Além disso, essa modalidade é isenta de Imposto de Renda, se o investidor obedecer alguns critérios.
Os FIIs permitem vantagens incríveis, além de não precisar se preocupar com a administração do bem adquirido, como veremos adiante, seus lucros virão do montante arrecado com o aluguel do empreendimento.
5 Fundos Imobiliários que Geram Renda mensal com os Dividendos
O mercado de FIIs se divide em cotas do mercado primário (quando as cotas são lançadas por Ofertas Públicas Primárias, que são as primeiras a serem compradas, com a vantagem de operar no mercado primário não existe a taxa de corretagem).
E o mercado secundário (que acontece após o encerramento da Oferta Pública Primária, quando é autorizada a negociação na bolsa de valores).
Para não alongar o texto, selecionamos algumas vantagens muito claras nesse tipo de investimento, os Fundos de Investimentos Imobiliários:
Diversificação
É uma estratégia que permite participar em empreendimentos imobiliários de diversos tipos, qualidades, pontos.
Parceria
Nesses fundos, uma das estratégias é se unir com outros cotistas para investir em um imóvel. Os lucros ficam divididos, mas as possibilidades de ganhos aumentam.
Alta Liquidez
Como falamos é a chance de comprar e vender as costas em qualquer momento, muito mais fácil, pelo menos, do que seria vender um empreendimento físico.
Com isso, ganhar dinheiro com os fundos de investimentos não é um bicho de sete cabeças. Se você já tem uma corretora de valores, basta escolher o fundo e encaminhar uma ordem para a compra.
https://youtu.be/Lgfhcz_SdAs
Qual fundo Imobiliário Comprar?
Esse é o segredo para ganhar dinheiro no mercado dos fundos de investimentos imobiliários.
Já que atualmente existem mais de uma centena de opções e que, por sinal, tem características diferentes. A pergunta que fica é:
COMO ESCOLHER O MELHOR FII?
Alguns fundos investem apenas em locação de agências bancárias, salas comerciais, hospitais, hotéis, escolas…
Existem fundos, inclusive, que só investem em um único empreendimento. Alguns possuem gestores bons, outros ruins.
A dica é ter, ao menos um pouco de, conhecimento.
Só assim você será capaz de ler os relatórios e tirar as melhores conclusões para escolher o melhor FII, evitando correr riscos desnecessários e aproveitando as melhores oportunidades que o mercado disponibiliza.
Seja para escolher o melhor fundo imobiliário ou para saber o momento certo para investir neles… A dica é buscar conhecimento!
E isso você pode fazer agora, através de um curso inteiramente online e GRATUITO: Como Investir com Risco Zero!
O que dizem os especialistas
“As pessoas acreditam que o preço do imóvel só vai subir para sempre, mas não, ele sobe e cai, como qualquer outro ativo cíclico. Se a pessoa não aceita isso, ela não pode investir em imóveis”.
“Tem momentos bons e ruins para comprar, mas tudo vai depender da estratégia”, afirma Richard Rytenband, economista e especialista em investimentos da FGV.
Richard garante que o investidor não precisa ser rico para investir no mercado imobiliário…
Basta que estude, entenda o mercado e saiba aproveitar as melhores oportunidades, sem querer sair comprando “qualquer coisa”.
“Ou seja, a resposta é informação. Sem e leitura não tem como saber dessas coisas”, garante.
Assim, na hora de estudar um fundo imobiliário, observe os seguintes conceitos:
Situação Macroeconômica do país
Com preços de imóveis, vacância. Tudo vai depender da situação do país e da variação na taxa Selic.
Mercado Imobiliário
Por ser cíclico, pode haver bolha.
Valor do imóvel de lastro
É a realidade e isso pode colocar sua rentabilidade em risco.
Imediatismo
Fundos novos podem apresentar boas rentabilidades e, por isso, não recebem a análise que deveria.
Estratégia do Fundo
Há fundos passivos e ativos, uns buscam crescimento e outros querem números.
Composição e Distribuição
Existe a RMG (Renda Garantida) e as distribuições de aluguéis + amortizações. Calcule qual gera maior retorno.
Como qualquer outro investimento, os Fundos Imobiliários podem ser ótimas formas de rentabilizar o seu dinheiro, desde que feito com eficácia e conhecimento.
Por isso, é considerado por muitos como uma das melhores formas de diversificar os investimentos e elevar a rentabilidade à um nível profissional.
Com informações da Época Negócios, Quero Ficar Rico e Financiamento e Construção
