Pegar pela primeira vez a chave do seu apartamento pode ser um sonho impagável. Ter o próprio canto, gera um sentimento muito parecido. Organizar os móveis, as cores, as luzes. Deixar tudo do que jeito que você gosta é um dos maiores objetivos do ser humano. Ter a Casa Própria está no sangue do brasileiro, na cultura.
Mas, por outro lado, em tempos que se fala em crise e falta de dinheiro, será que existe alguma forma alternativa de ter a própria casa sem ter que entrar em financiamentos longos?
Aliás, nessa opção de compra, normalmente, o consumidor pagar o valor do imóvel dobrado ou triplicado, quando não é mais.
A grande questão é saber se preparar para encarar o momento e optar pela melhor forma de juntar dinheiro suficiente para, no mínimo, dar uma boa entrada no seu financiamento.
Todo cuidado é pouco na hora de fazer uma dívida tão grande e, ter uma carta (dinheiro) na manga, é essencial para te deixar dormir mais tranquilamente durante a noite.
Separamos as principais dúvidas das pessoas que pensam em financiar um imóvel. São perguntas respondidas, comentários, afirmações, projeções, simulações e tudo mais que envolve a compra de um imóvel, seja na planta, seja pronto, já para o futuro.
Confira cada um dos tópicos antes de Financiar o Imóvel. Observe que, no entanto, não há certo ou errado e não estamos falando para você deixar de comprar, mas, no mínimo, seja sensato o suficiente para levar todos esses pontos em consideração.
1 – Leve em Conta o Risco de Perder Dinheiro com Imóveis
Atualmente, conforme informações informais, 80% dos mutuários perdem dinheiro com os imóveis financiados e o principal motivo é a falta de planejamento financeiro.
No fim das contas, apenas 4% dos brasileiros pensam no futuro e fazem o cronograma ideal para que o sonho seja, de fato, realizado e não vire uma eterna dor de cabeça.
2 – O Financiamento do Imóvel é a Sua Melhor Opção
Ainda deixe a caneta guardada na bolsa e não assine. Pergunte-se: “O Financiamento é a Melhor Opção”? Coloque todos os valores na conta do lápis e some o acumulado até o final, na última parcela.
Entenda, também, o que é o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Notifique os juros e as taxas, levando em conta que elas não devem ser abusivas.
3 – Entenda Como Funciona o Financiamento de Imóveis
O Financiamento Imobiliário permite ao consumir pagar o imóvel em diversas parcelas, que podem se estender por anos e com juros, considerados, facilitados.
Os bancos fazem programas a partir do perfil de cada comprador, levando em conta as condições de pagamento, valores mínimos, taxas de juros, prazos mínimos para pagamento, tipo de imóvel, limite de crédito e custos adicionais.
Para se ter uma ideia, em um banco público, existem a possibilidade de financiar um imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida, onde as famílias só podem ter rendas máximas de 5 mil reais e os imóveis não podem passar de 230 mil reais, entre outras características.
Também é possível usar sistemas para comprar imóveis usados ou terrenos, através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
4 – Observe Quais as Exigências para Financiar um Imóvel
Na hora de conseguir a aprovação, é preciso apresentar vários documentos pessoas (RG, CPF, Comprovante de Residência e de Renda). Além de outras exigências como recibos, Decore, etc.
E o banco fará uma grande análise sobre sua pessoa e sua situação no mercado financeiro – com buscas no Serasa e SPC (Serviço de Proteção ao Consumidor). Se não houve pendências, o imóvel pode ser financiado.
No entanto, apesar de burocrática, essa parte não exige muito. O mais difícil é ter um bom planejamento financeiro – o qual vamos falar adiante.
“Se a pessoa não consegue guardar o valor da prestação durante um ano, todos os meses, provavelmente não será capaz de honrar seus compromissos após o fechamento do contrato”, alerta a economista Carla Giulliani.
Além disso, “o mercado tem como norma aceitar que a família comprometa no máximo 30% da sua renda líquida na prestação do imóvel”.
5 – Imóvel, Financiamento, FGTS e Construtora… Observe e Analise tudo isso
O imóvel tem que ser avaliado pelo banco que vai emprestar o dinheiro. Mas essa transição ocorre entre banco e construtora, via engenheiros e profissionais especializados.
Durante o contrato é possível ainda contar com o saldo que está no FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.
Quanto às construtoras, o ideal é sempre ler o contrato e enviar para um especialista. Porém, mais importante que isso, o melhor é conhecer a construtora, observando reclamações, comentários e outras construções e empreendimentos para não se arrepender depois.
6 – As Principais Características dos Financiamentos Imobiliários no Brasil
Fizemos uma prévia analise dos bancos e dos financiamentos que eles permitem para que você tenha uma ideia geral e saiba buscar as melhores opções. Confira.
O Banco do Brasil e o HSBC financiam até 90% do valor total do imóvel, sendo que o consumidor pode comprometer apenas 30% do seu orçamento financeiro mensal e o prazo total para financiar é de 360 meses.
O Bradesco e CitiBank financiam menos, sendo 80% do valor total, mas o comprometimento com a renda e o prazo são iguais, 30% e 360 meses.
A Caixa e o Banco Pan financiam 90% do valor total dos imóveis, exigem renda de até 30% para as prestações, mas financiam até o prazo máximo de 420 meses.
O Itaú financia 80%, podendo comprometer até 35% da renda e em um prazo de 360 meses. O Santander mantém as mesmas características, porém financia em um período mais longo, de 420 meses.
7 – O Sistema de Prestações
Os especialistas de finanças costuma dizer que o Sistema de Prestações Decrescentes é o mais vantajoso. Ele é chamado de SAC – Sistema de Amortização Constante e diferente da Tabela Price, ele tem as prestações reduzidas com o tempo.
Vale observar porém que em ambos, o saldo devedor é sempre atualizado pela variação da TR.
Para você ter uma ideia, selecionamos um exemplo – um financiamento de 400 mil reais em 360 prestações pela Caixa Econômica Federal. O valor total das prestações pagas seria de 958.700,23 reais, já que a taxa de juros no ano é de 8,85%. O valor da 1ª parcela seria de mais de 4 mil reais enquanto que a última cairia para 1,4 mil reais.
8 – Quitar o Imóvel antecipadamente
Em geral, vale a pena quitar o imóvel antecipadamente, mas é necessário fazer contas. Verificar o CET e qual a taxa de rendimento do investimento que poderia fazer com o valor da quitação e os juros. Só com essas informações em mãos dá para calcular qual a melhor opção”, diz Samy Dama, especialista em finanças.
“Tecnicamente, a antecipação do financiamento pode representar ganhos financeiros, mas do ponto de vista da educação financeira está totalmente errado”, afirma outro especialista, Reinaldo Domingos.
Para ele, o necessário é desenvolver reservas para outros sonhos e necessidades especiais.
“Se não for dessa forma, já que fez o financiamento, o melhor é ter tranquilidade e seguir pagando o fluxo das prestações”.
Leia Também – Qual fundo Imobiliário Comprar?
9 – Sobre Comprar um Imóvel na Planta
O ponto positivo diz respeito à valorização. Para especialistas o imóvel comprado na planta tende a valorizar 30% do preço original depois de pronto. Logo, se você comprou um imóvel por 100 mil reais na planta, se a região for valorizada no período de construção, ele valerá em torno de 130 mil reais.
Outra dificuldade na hora de comprar o imóvel pronto é quanto à entrada, que tende a ser maior do que quando ele está na planta.
Outra vantagem é sobre a manutenção. Com o apartamento novo, será mais raro acontecer problemas com acabamentos, por exemplo.
Claro que tudo vai depender da sua pressa, do seu planejamento, do seu objetivo. E nem sempre um apartamento na planta será valorizado, assim como pode gerar problemas os usados também. O jeito é pesquisar, sempre.
10 – Considere Pagar Aluguel até Juntar o Dinheiro do Imóvel à Vista
Antes de Financiar um Apartamento ou uma Casa, faça muitas contas. Entre elas, seleciona um aparte que diz respeito ao fato de pagar aluguel enquanto junta a outra parte para comprar o imóvel à vista. Considere, além de tudo, ter uma boa entrada para dar na entrada do financiamento, se for o caso.
11 – Simulação para Alugar e para Comprar um Imóvel
Se você tem 100 mil reais em mãos e quer comprar um imóvel de 400 mil reais, terá que financiar os 300 mil restantes. A prestação será de 2,1 mil reais em 480 meses. E, ao todo, você terá pago algo equivalente à 895 mil reais, MAIS DO QUE O DOBRO.
Se você usar o valor da sua entrada – 100 mil reais – para investir no Tesouro Direto, poderá ter um rendimento de 1% ao mês. Se continuar aplicando esse valor mensalmente, aumentará rapidamente o seu patrimônio e em pouco tempo poderá comprar a mesma casa, só que à vista.
Em certos casos, compensa alugar um imóvel até que se tenha o valor integral de um imóvel, para a compra à vista.
12 – Nunca deixe de fazer uma Projeção Financeira
Que nada mais é do que fazer as próprias contas. Não fique esperando que apenas a construtora, o Corretor de Imóveis ou o Gerente do Banco façam isso por você. Aliás, esse é o seu dinheiro e o seu investimento. O que é recomendável é usar um serviço de consultoria financeira especializada em imóveis para planejar a compra com segurança.
“É importante saber que não apenas os grandes bancos oferecem crédito imobiliário competitivo”, diz Frederico Porto, do Banco BTG Pactual.
13 – Comece Sempre pelo Planejamento Financeiro
Comprar uma casa é uma das decisões que mais vão exigir dedicação de qualquer pessoa. É como fazer um grande investimento, só que ao invés de ganhar juros, você pagará. Portanto, sendo assim, ele merece toda a atenção do mundo.
Verifique quanto será possível poupar por mês e qual o valor de entrada mínimo que você precisará. É ideal usar valores que não vão interferir na sua qualidade de vida, mas mais importante do que é isso é saber viver de acordo com o seu orçamento financeiro. Nunca dê um passo maior do que a perna.
Como visto acima, é preciso anotar todos os gastos. E isso faz parte do planejamento financeiro. Só que, para além disso, é necessário economizar dinheiro, poupar dinheiro, entre outras coisas que só quem tem um planejamento financeiro sabe.
Quanto mais preparado você tiver, menores serão as chances de as coisas darem errado.
14 – Elimine as Dívidas Financeiras
Se você tem a ideia de comprar um imóvel, tem que começar pelo começo – eliminando todas as dívidas já existentes. Nunca é aconselhável fazer o financiamento de uma casa enquanto se tem o financiamento de um carro, por exemplo.
Aliás, se você tem alguma dívida financeira é porque não aprendeu ainda sobre o Planejamento Financeiro – onde a sua renda mensal deve ser positiva e equilibrada. A regra é ganhar mais do que se gastas. Ok?
É impossível comprometer a prestação de uma habitação se você já tiver muitos compromissos financeiros pendentes. Antes de assinar o contrato, notifique você não tenha nenhum dívida em aberto, seja com um parente ou com o banco.
Além desses empréstimos, considere também outras compras parcelas, como aquele banho de loja que ficou no cartão de crédito. O negócio, a partir de agora, é acumular dinheiro.
Crediário e Cheque Especial também entra em dívidas, tá bom?
Se você já está em dívidas, tente negociar isso da melhor forma. Mas só assine o seu contrato quando todas estiverem quitadas.
15 – Tenha uma Boa Reserva Financeira
Em um mundo de incertezas e juros altos, ter uma reserva emergencial é obrigação. Na hora de pensar em comprar um imóvel, mais ainda. De uma hora para outra, as empresas mandam os funcionários embora ou problemas de saúde gravíssimos podem vir a acontecer.
Com o dinheiro guardado, tudo fica mais simples de ser resolvido. Procure ter o suficiente para cobrir os gastos mensais de pelo menos 6 meses. Logo, se seus gastos são de 2,5 mil reais, então, sua reserva deverá ser de, pelo menos, 15 mil reais, o que será suficiente para encarar todos os imprevistos que aparecerem.
“Há muita desinformação no mercado. Muita gente compra um imóvel e não sabe que precisa reservar dinheiro para pagar o custo do contrato, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Registro no Cartório”, aconselha Andreza Reis, que é consultora da Cfin.
16 – Pague o Dízimo à você mesmo
Talvez você já tenha ouvido essa expressão e ela quer dizer que você deve incluir seus investimentos financeiros como se fosse contas a ser pagas, logo não se deve guardar apenas quando sobrar.
Uma ideia pode ser a de fazer depósitos programados. Selecione um valor representativo, que seja, no mínimo, 10% do seu salário e deixe que o banco faça os investimentos para você, desde que você tenha escolhido qual será ele e qual o valor será aplicado.
Para quem quer dar entrada em uma casa ou comprar à vista, é preciso poupar bem mais do que 10%. Acredita-se que em um tempo não tão grande, poupança 40% seja possível dar uma boa entrada no imóvel.
17 – Faça Cortes Estratégicos
Além de cortar tudo que é supérfluo – ou seja, que não é prioridade – corte também itens que podem ser evitados ou deixados para depois. Lembre-se que seu objetivo maior é o imóvel.
Pense em itens como lazer, diminua os canais assinados na TV a cabo, reduza os pedidos do fast food, as baladas, as compras, o shopping. Mais do que isso, reduza os gastos com energia elétrica, água, internet. Poupar Dinheiro tem que ser uma missão a ser cumprida, portanto, esforce-se e faça por merecer.
Outro ponto a se pensar é sobre os vícios. Se você eliminar o cigarro e a bebida, além de economizar dinheiro que pode ser útil na compra do imóvel, você diminuir gastos com remédios e, mais do que isso, vai melhorar a sua saúde. Isso é um corte de gastos totalmente estratégico.
Aproveite para economizar no combustível e vá trabalhar de bicicleta, por exemplo.
18 – Desperte sua Inteligência Financeira
É muito comum que pessoas tenham muitos imóveis para alugar, mas não consegue alugar devido à crise do mercado. Logo, há gastos com manutenção, por exemplo. No fim das contas, esse proprietário pode estar perdendo dinheiro.
A inteligência financeira diz que devemos conseguir aumentar de patrimônio, portanto, investir em imóveis já não é boa escolha levando em conta o leque de opções que existem no mercado financeiro atual.
Obviamente, para fins de exemplo, uma pessoa que tem 5 milhões de reais em imóveis, poderia lucrar 13 mil reais por mês com eles alugado. Porém, se fosse um investimento financeiro, o valor poderia subir para, no mínimo, 50 mil reais mensais.
19 – Tenha Sabedoria para Fazer o Patrimônio Acumular
Se estamos falando em comprar imóveis, você precisa ter dinheiro guardado – seja para uma possível entrada ou como reserva de emergência, para casos extremos. Logo, o melhor jeito de acumular patrimônio não é investindo na poupança, aliás, isso nem se quer é um investimento financeiro.
Ah, se você pensou em por suas economias debaixo do colchão ou do travesseiro, esqueça.
O ideal é encontrar um bom investimento financeiro, que diz respeito à bons rendimentos e ao seu objetivo, que é a compra do imóvel. Pense no prazo que você quer negociar tal bem. Se for de médio para longo prazo, as opções serão ainda melhores.
Ah, essa reserva também é útil para as despesas adicionais do seu imóvel, como documentação e impostos. Conforme informações da Agência Brasil, essas despesas representam entre 3 e 5% do valor total do imóvel.
Como Ganhar Dinheiro com Fundos Imobiliários em 3 Passos Simples?
Conforme Luiz Mauricio Garcia, do Bradesco BBI, que cedeu entrevista ao Infomoney, essas dicas podem ser determinantes para o sucesso ou para o fracasso desses fundos. Confira as principais dicas do especialista.
1 – Tripé dos Fundos Imobiliários
O tripé é composto por localização (dos imóveis que estão na carteira do fundo), qualidade dos ativos e os locatários.
“Eu olho para o real state como uma combinação desse tripé”, diz o Garcia.
“Muitas vezes um ativo tem um desconto enorme e tem potencial, mas isso nem sempre é uma boa estratégia, se não for combinada com o tripé”, ele garante.
2 – Fundos com exposição ao mercado do Rio de Janeiro
Para ele, a cidade está sofrendo com alta vacância nos últimos anos.
“O cenário do Rio é muito negativo. A vacância é preocupante. São ocupações baixas diante de um mercado saturado”, ele define.
E a informação é reforçada pela consultoria imobiliária Jones Lang La Salle, que mostra a taxa de vacância de escritórios A e AA no Rio de Janeiro.
Os números atingiram o quinto recorde consecutivo no 1º trimestre de 2017, com 34,7% e mais de 130 mil metros quadrados de escritórios alugados foram devolvidos nos primeiros 3 meses do ano.
3 – Certificados de Recebíveis Imobiliários
Garcia também recomenda que o investidor FIQUE LONGE dos fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), já que no atual momento os juros e a inflação estão caindo.
Sobre as CRIs e CRAs: essas opções de investimentos de Renda Fixa foram as que mais cresceram em emissões para pessoas físicas no ano passado. Para se ter uma ideia, em dezembro a emissões de CRAs era 10 vezes maior do que em 2015 e atingiu 4,8 bilhõesde reais. Já os CRIs era 4 vezes maior e chegou á 8,6 bilhões de reais. Os dois bateram um recorde histórico! Leia:
Isso porque esse tipo de ativo é remunerado com base no CDI (Certificado de Depósito Interbancário), no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).
Ou seja, todos esses indicadores tendem a cair.
“Eu tenho uma visão negativa de fundo de CRI. Esses fundos navegaram muito bem na crise, quando juros e inflação estavam alto. Mas agora vai ser o contrário”, afirma Garcia.
Sobre Investir em Imóveis, leia:
- 4 Opções de Investimentos dar de entrada na Compra do Imóvel
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Com informações do jornalsporte, uol, infomoney
