No artigo de hoje você vai aprender algumas técnicas de como escolher o melhor fundo imobiliário – sendo que existem várias maneiras de você pensar nisso.
Por exemplo, existem algumas corretoras que ofertam a taxa zero na hora de investir no Tesouro Direto, não é?
Da mesma forma, outras também fazem isso com os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIS).
Isso já é motivo suficiente para você levar em conta abrir uma conta em uma dessas corretoras e investir seu dinheiro em um Fundo Imobiliário…
Mas, claro que não é apenas isso que é importante para você saber como escolher o melhor Fundo Imobiliário para investir, portanto, continue lendo e descubra mais.
Entendendo os FIIS
Agora, vamos arregaçar as mangas e partir para a prática dos fundos imobiliários.
Afinal, quais as variáveis que nós devemos analisar antes de escolher um FII?
Vamos começar pelo IFIX – Já ouviu falar nele? Vamos explicar agora.
O IFIX significa Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários
E ele tem por objetivo ser o indicador de desempenho médio de todas as cotações dos fundos imobiliários que são negociados na bolsa de valores do Brasil (hoje, a B3).
Mas, aqui já surge a 1ª dúvida, quando analisamos o desempenho da nossa carteira de ações comparamos com o quê exatamente?
Por exemplo, o Ibov – que é o Índice Bovespa.
Ele nos dá uma referência para sabermos se a nossa carteira de investimentos está acima, igual ou abaixo do índice. Isso vai mostrar como ela está performando com os investimentos.
Então, nos fundos imobiliários é a mesma coisa – só que nós comparamos a nossa carteira de fundos imobiliários com o IFIX.
E assim como o Ibov não são todas as ações de fundos imobiliários que compõe o IFIX, sendo que no site da B3 você pode encontrar esses fundos que fazem parte dessa carteira teórica do índice.
É lá também que você fica sabendo qual é a participação de cada fundo no IFIX.
A composição do IFIX
Também é no site da B3 que conseguimos ver o que significa o IFIX, além de olharmos a composição da carteira e as estatísticas históricas.
Por exemplo, ao clicar na composição da carteira, podemos ver vários fundos imobiliários presentes no índice.
Vamos analisar, então, o BCFF11, um dos fundos do índice.
Isso tem a ver com como escolher o melhor fundo imobiliário, mas não quer dizer que esse seja o melhor fundo, está bem? É apenas um exemplo para você entender.
Ao clicar nesse fundo, conseguimos ver qual a participação que esse fundo escolhido tem no índice IFIX. Sendo que quanto maior a participação do fundo no índice, maior será a sua liquidez.
Ou seja, ele é mais negociado e é mais fácil comprar e vender – o que é um bom sinal.
Agora que já sabemos o que é IFIX, vamos analisar o relatório desse fundo BCFF11.
Isso porque todos os relatórios estão listados na bolsa.
Analisando um Fundo Imobiliário na B3
Entrando na página da bolsa onde todos os FII são listados, basta procurar por BCFF e clicar em cima do nome para achar o relatório.
Clicando no nome já conseguimos ver algumas informações interessantes.
Vemos dados como o nome de pregão, código de negociação, CNPJ do fundo, classificação setorial e o site institucional.
Se você quiser também pode encontrar mais informações da empresa nos sites da sua corretora de valores, sendo que a maior parte delas faz relatórios periódicos.
Já no site da bolsa vemos a página principal com essas informações importantes.
Temos também relatório financeiro, com informações relevantes, documentos anteriores, eventos corporativos e o histórico das cotações.
Vamos informações relevantes e clicamos em relatórios.
Escolhemos o relatório mais recente e fazemos o download rápido.
Vamos analisar as informações começando pelo objetivo e perfil do fundo.
Leia essa parte para saber onde o fundo está investindo seu dinheiro.
“O FII BTG Pactual, fundo de fundos imobiliários, tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros FII, como certificados de recebíveis imobiliários, letras hipotecários e letras de crédito imobiliário.”
Nós temos os dados listados, sendo alguns deles:
- A data de início do fundo, que foi 07/01/2010,
- A quantidade de emissões,
- A gestora, que é BTG Pactual,
- A taxa de gestão cobrada de 1,10% ao ano,
- O administrador, que também é BTG Pactual,
- A taxa de administração de 0,15% sobre o valor de mercado do fundo.
E assim por diante.
Lembrando que a taxa de performance de 20% é padrão.
Quantidade de cotistas, patrimônio líquido, valor patrimonial por cota e quantidade de cotas… Tudo isso dá para saber apenas nessa simples análise.
Como saber se um FII está caro ou barato?
Vamos utilizar essa informação de valor patrimonial por cota para fazer as contas e chegarmos a conclusão de que o fundo está caro ou barato.
Ao lado das informações tem a composição da carteira – que é interessante olhar.
A alocação está em:
- 18% de renda fixa,
- 5% em CRI e
- 77% em FII.
Sendo que renda fixa são investimentos como CBD, LCI, Tesouro Direto. Os CRIs são os Certificados de Recebíveis Imobiliários e os FII são os Fundos de Investimentos Imobiliários.
Desses FIIs listados, que é justamente o nosso foco, a divisão é a seguinte:
- 44% são imóveis comerciais,
- 17% são FII que investem mais em CRI.
- Depois tem 14% de varejo, hospital, educação, flats, industrial, agências.
Enfim, esse fundo de investimento imobiliário está bem diversificado no nosso exemplo escolhido aqui.
Mas ver apenas isso também não é suficiente para saber como escolher o melhor Fundo Imobiliário… A gente precisa saber mais!
Bom, parte dos 5% alocado em CRI são:
- 56% é em IGP-M,
- 24% IPCA,
- 10% CDI,
- 7% Pré,
- 2% TR.
É bom olhar essas informações também antes de comprar um FII.
Passando por isso, como sabemos se esse FII está caro ou barato para comprar uma cota dele?
Basta dividir o preço por cota pelo valor patrimonial por cota – é fácil fazer isso.
Quanto mais próximo de 1 der este valor, melhor.
- Se der maior que 1, o fundo está caro.
- Se der abaixo de 1, o fundo está barato.
Mas não cresça o olho para o fundo que der muito abaixo de 1 porque algo está errado – alguém muito importante já dizia que quando o milagre é demais até o santo desconfia.
Os Números
No relatório, encontramos o valor patrimonial por cota de R$ 89,65.
E isso sobre o valor por cota cobrado… Quanto dá isso? Menor que 1.
Está falando que está bacana. Afinal, não está tão distante de 1. Preço legal.
Agora que sabemos analisar se está caro ou barato, vamos voltar para o relatório porque tem algumas outras informações bacanas para entendermos.
No relatório, conseguimos ver a demonstração consolidada de resultados e a rentabilidade do fundo. É interessante parar para analisar.
Tem a rentabilidade dos FII investidos e a distribuição.
E aí o texto fala o seguinte:
“O fundo deverá distribuir aos cotistas no mínimo 95% do resultado auferido, apurado segundo regime de caixa. Esse resultado é distribuído mensalmente.”
Então, você receberá os rendimentos, dividendos mensalmente até o 10º dia útil do mês subsequente ao recebimento da receita.
Diz ainda sobre a data base, de pagamento, o rendimento que foi de R$0,50 por cota e o mês de referência de janeiro.
Rolando o relatório para baixo, podemos ver o mercado secundário e glossário.
Dividend Yield
Ah, aqui vale um parênteses para deixamos claro o conceito de Dividend Yield.
O que é isso? Representa a rentabilidade relativa paga aos cotistas.
Por que isso é importante? Se você investe em FII pensando em viver de renda, este indicador é muito importante.
Temos a fórmula do dividend yield ou DY.
São os dividendos pagos nos últimos 12 meses dividido pelo preço atual da cota.
Quanto mais o preço da cota cair, mais nosso DY aumentará e isso é bom.
Nem sempre uma forte desvalorização da cota é algo ruim.
Desde que o fundo continue saudável e lucrativo.
Simular a compra de um FII
Temos ainda outro site bacana porque tem uma simulação legal para se fazer antes de adquirir as cotas dos FIIs.
Vamos procurar o BCFF11 e vemos algumas informações como o DY – e temos um gráfico onde pode comparar nosso FII com o índice IFIX.
Vamos fazer uma comparação rápida para ver como o fundo se comportou com o índice.
Muito bom desempenho deste fundo!
Abaixo temos as cotações, dividendos, o dividend yield pago nos últimos 12 meses e o mais legal é a comparação que o site faz com a poupança nos últimos 12 meses.
Quanto a poupança e esse FII rendeu. Essa diferença é demais para você que quer começar a ganhar dinheiro de verdade, sabendo como escolher o melhor Fundo Imobiliário.
Nessa simulação, o valor total da aplicação é de 50 mil reais e o tempo de 12 meses.
Na poupança, o montante final seria de R$ 54.171,50.
No FII BCFF11, o montante final seria de R$ 60.336,39, sendo que de rendimentos de dividendos isentos de IR teria ganho no período R$ 4.072,92.
A valorização patrimonial de R$56.263,47.
Entendeu esses números, jovem?
Gostou da diferença?
Ele ainda dá a porcentagem para ajudar e fala que o fundo rendeu 147,79% a mais.
E antes de terminar este conteúdo, ainda temos um último tópico, que é sobre como investir em fundos imobiliários. Leia!
Como Investir em Fundos Imobiliários
Normalmente, o investimento inicial é muito menor do que um imóvel físico, claramente. Isso porque toda compra é feita através de cotas. Para investir, o investidor precisa contratar o serviço de um banco ou de uma corretora, que fará a intermediação.
André Luzbel é sócio da Bahia Partners e diz que existem fundos imobiliários com cotas a partir de 100 reais.
O mercado dispõe de uma variedade de fundos, por isso, torna imprescindível estudar e conhecer bem os fundos antes de comprar as cotas.
“É preciso saber que perfil de fundo imobiliário lhe agrada mais. Se quiser maior segurança, são indicados fundos que investem em aluguel de agências bancárias, por exemplo. Se quer arriscar mais, pode buscar loteamentos e shoppings centers, mais arriscados porque têm um mix de varejo”, orienta.
Quanto aos riscos, eles são muito parecidos com os de qualquer imóvel – vacância, inadimplência e a própria depreciação dos bens.
Se comparado os aluguéis e imóveis físicos, dá para imaginar como se o proprietário precisasse negociar todos os dias o valor do aluguel com o inquilino. Porém, nesse caso de fundos, os riscos são diluídos pelo número de imóveis diferentes que são negociados.
Outro ponto importante é que a gestão do negócio é feita por profissionais (que devem ser qualificados para tal função). Assim, você não precisa lidar diretamente com os assuntos, apenas gerenciar os lucros – pagos mensalmente.
Joel Gomes é um investidor de fundos imobiliários há mais de 1 década. Ele diz que optou pelos fundos como alternativa às ações de empresas e, principalmente, pela possibilidade de gerar uma renda mensal como valor investido.
“O fundo imobiliário sofreu muito pouco na crise, como a maioria dos fundos. Como são feitos de uma cesta de imóveis, tem vários prédios diferentes, o impacto da vacância não acontece como nos prédios fixos. Como tem uma grande quantidade de imóveis no fundo, a perda de um ou dois não impacta o seu caixa”, diz Gomes.
Sobre escolher o melhor fundo imobiliário, Joel diz que existem muitos sites que dão informações relevantes, como em fóruns de discussão, entre outros.
“Não precisamos ser engenheiros para avaliar um imóvel para comprar, não precisamos ser economistas para avaliar um fundo imobiliário. Precisamos entender os riscos e assumir os riscos, assim como para comprar um imóvel físico”, diz Fabrício Tota.
Com informações do Youtube
